Обременения на квартиру не дают возможности собственникам в полной мере реализовывать свои права относительно недвижимости. То есть в праве собственности на жилье возникает ограничение – во владении, пользовании или распоряжении. Особенно актуален вопрос об обременениях на квартиру для будущих покупателей жилья, так как всегда существует риск столкнуться с недобросовестным продавцом.

Обременение на квартиру (1)

Ипотека

Квартира, которую приобрел покупатель с помощью заемных средств, находится у банка в залоге до момента полного погашения долга.

Ипотека — довольно частое обременение на имущество. Ее наличие не накладывает запрет на регистрационные действия. Если покупатель обладает наличными средствами или согласен сам приобретать жилье в ипотеку, для него подобное ограничение не должно быть предлогом для отказа в покупке конкретного жилья. Тем более стоимость залоговой недвижимости может быть ниже рыночной. Главное – продавцу не скрывать тот факт, что квартира в ипотеке.

[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Важно. Чтобы реализовать квартиру, находящуюся в ипотеке, нужно не только найти приобретателя, готового также тянуть кредитное жилье, но и заручиться согласием банка на переоформление документов на нового заемщика. Без разрешения залогодержателя невозможно продать обремененное имущество.[/stextbox]

Если собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не в состоянии оплачивать кредит, банк вправе продать имущество с торгов, погасить задолженность, а оставшиеся деньги отдать должнику. Таким образом, у собственника ипотечной квартиры есть риск потерять свое право на нее, и деньги, так как банк при продаже с торгов не заботится о назначении рыночной цены – ему главное покрыть величину своего займа.

 

Аренда

Зарегистрированная аренда не препятствует праву собственника отчуждать имущество. Он может владеть и распоряжаться ей, а пользование возникает у иных лиц, по договору аренды. Законодательство не налагает на жильцов обязательств по освобождению площади или по изменению документа о найме жилого помещения. На время действия договора аренда сохраняется, а обязанности по нему перетекают на нового владельца.

При желании продать квартиру, которой пользуются наниматели жилья, возникают различные случаи – от мирных договоренности до скандалов и проблем.

Во избежание неприятных ситуаций важно учитывать следующее:

  • В договоре прописать особые условия расторжения аренды, касающиеся предполагаемой продажи.
  • Послать уведомление арендаторам о необходимости покинуть квартиру в разумный срок. После того как квартира перестанет быть обременена, совершить продажу.
  • Мирно договориться текущему собственнику и жильцам. Законодательство не устанавливает возможность арендодателю расторгать договор без оснований по своему желанию – основанием выступает обоюдное согласие, либо вред имуществу или неуплата аренды.
  • Покупатель может согласиться на арендаторов, в связи с тем, что покупает жилье не для проживания.

 

Арест

Арест может быть наложен только по решению суда.

Обстоятельствами для возникновения ареста являются долги: ипотечные, залоговые, коммунальные, а также имущественные споры при неопределенных долях.

Банк вправе подать в суд на должника за систематическую неуплату долга, в иске содержится прошение наложить арест на недвижимость ответчика, если она у него имеется. То есть при желании последнего продать или подарить жилье, сделка не будет зарегистрирована – арест предполагает запрет на совершение регистрационных действий.

[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Примечание. На недвижимость налагается арест только в случае, если средств за остальное имущество (в том числе на банковских счетах) не хватит для удовлетворения иска.[/stextbox]

Определение суда о наложении ареста вступает в силу немедленно, одна копия передается в Росреестр, другая – судебным приставам.

В арестованной квартире должник вправе находиться до решения суда (ст.80 ФЗ №229). После вступления в силу судебного документа, отводится 5 дней на покрытие долгов. В противном случае квартира будет реализована с торгов.

 

Залог

Квартира может находиться под залогом у банка в целях получения денежного займа. Обременение снимается, как только долг залогодержателю выплачен. Если возвращать займ нечем, квартира отчуждается с торгов.

 

Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору ренты одна сторона имеет определенные договором обязанности по содержанию другой стороны, а вторая сторона взамен передает свое имущество первой стороне. Чаще всего заключается между пожилыми людьми и их родственниками. Но плательщиком ренты может быть и совершенно любое лицо. Договор подлежит обязательному нотариальному заверению и регистрации в Росреестре, во избежание притязаний на имущество других родственников.

Плательщик ренты после смерти владельца квартиры получает в свою собственность имущество, а собственник не теряет возможности проживать в квартире, при этом находится на иждивении плательщика ренты пожизненно. Кроме выделения средств на содержание владельца квартиры, плательщик ренты может быть обязан выполнять иные услуги по договору.

 

Как узнать, зарегистрированы ли на квартиру обременения в Росреестре

Чтобы получить официальные сведения об обременениях на недвижимость, нужно заказать выписку из ЕГРН в любом отделении МФЦ. Услуга доступна абсолютно любому лицу по паспорту. Срок, в течение которого будет готов документ — 4-6 дней.

[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Внимание. Если нет времени дожидаться официальных данных, есть возможность в режиме онлайн выяснить, подвержена ли данная недвижимость ограничению по правам или нет.[/stextbox]

 

Через услугу «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн» по кадастровому номеру или адресу жилья нужно найти объект, раскрыть доступную информацию о нем, нажать на «Права и ограничения» — высветится уникальный номер записи о праве собственника, и также номер записи об ограничениях, если таковая имеется. Рядом будет указан вид обременения – аренда, ипотека, арест. Более подробную информацию, например, какой банк финансирует ипотеку, можно узнать из платной выписки, а сам факт наличия обременения покажет электронный сервис Росреестра за две минуты.

[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Примечание. Сделку, на объект которой наложено ограничение, не позволяющее отчуждать такое имущество, Росреестр не зарегистрирует. Но, если деньги были переданы продавцу до подачи документов, существует вероятность их обратно не получить. Поэтому необходимо самостоятельно проверять ограничения по правам.[/stextbox]

Таким образом, зная только адрес квартиры, можно в пару кликов, имея доступ в интернет, выяснить, наложены ли на жилье ограничения  —  с помощью актуального государственного ресурса.

Все про недвижимость