Перепланировка квартиры – это перестройка жилого помещения, которая требует согласования и изменения в техпаспорте. Очень часто на практике совмещаются такие понятия, как переустройство жилища – это монтаж, замена или перемещение инженерных сетей, сантехники, электрооборудования, и перепланировка – перемены в его конфигурации, приводящие к обновлению техпаспорта (гл. 4 ЖК РФ).
Основания для переустройства и перепланировки
В общем смысле, это изменение площади, технических или эксплуатационных параметров, улучшение характеристик жилья. Главное требование – согласование изменений в административных органах по месту жительства (ст. 26, ст. 27 ЖК РФ).
Собственник жилья предоставляет через администрацию или МФЦ такие документы:
- заявление о том, чтобы сделать перепланировку жилого помещения;
- документы о праве собственности на квартиру;
- оформленный в предусмотренном порядке проект перепланировки;
- технический паспорт на жилое помещение;
- письменное согласие членов семьи нанимателя при перепланировке жилья, предоставленного на основании договора соцнайма;
- разрешение соответствующего органа на перепланировку в этом здании, если оно относится к памятникам архитектуры, истории или культуры.
Основные виды строительно-монтажных работ, проводимых при перепланировке жилья:
- замена коммуникаций, включая системы вентиляции, водоснабжения, канализации, отопления;
- перенос стен, окон и дверных проёмов, межэтажных лестниц, переоборудование нежилых помещений в жилые и наоборот;
- переделка фасада, застекление балконов и лоджий, установка внешних блоков кондиционирования, спутникового оборудования, которые влияют на архитектурный облик здания.
Потребуется разрешение на перепланировку, если вы собираетесь выполнить такие действия:
- заменить газовое оборудование на электрическое или наоборот;
- смонтировать автономную систему отопления или другим образом повлиять на общедомовые сети;
- перенести перегородки между комнатами, убрать или добавить новые;
- изменить расположение ванной и санузла или совместить;
- изменить расположение дверных или оконных проёмов, увеличить или уменьшить их количество;
- расширить комнату за счёт балкона или кладовой.
Готовое решение можно получить в течение 45 дней, срок действия выданного документа продолжается на протяжении 1 года. При необходимости собственник может снова подавать документы, чтобы получить новое разрешение.
После перепланировки нужно обратиться в жилищную инспекцию, чтобы техник проверил состояние квартиры в соответствии с выданным разрешением. По результатам проверки составляется акт приёмочной комиссии о результатах выполненной перепланировки и соблюдении строительных норм, который является основанием для обновления техпаспорта через БТИ (ст. 28 ЖК РФ).
В заключении так же рассматривается соблюдение СНиП 21-01-97 (Пожарная безопасность зданий и сооружений), СанПиН 2.1.2.2645-10 (Санитарные требования к проживанию в жилых помещениях), СП 54.13330.2011 (Здания жилые многоквартирные, актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).
В некоторых случаях может понадобиться согласование с газовой, пожарной, санэпидемиологической службой, электросетями и другими инстанциями. Новый техпаспорт необходимо предоставить в Росреестр (или МФЦ), чтобы зафиксировать изменившиеся сведения о квартире.
Что можно переделать без разрешения
Можно самостоятельно проводить такие работы:
- делать косметический ремонт, менять напольное покрытие без изменения толщины несущих перекрытий;
- устанавливать встроенную мебель и бытовую технику (газовые и электроплиты, климатическую технику);
- менять двери и оконные рамы, застеклять балкон без изменения конфигурации и расширения проёмов;
- заменять инженерные коммуникации, отопительное оборудование и сантехнику, если всё останется на прежнем месте и не повлияет на функционирование в соседних квартирах;
- разделять помещение перегородками из гипсокартона, деревянных, пластиковых, стеклянных панелей.
Категорически запрещается:
- нарушать целостное и прочное состояние несущих конструкций (в том числе убирать стену и порожек между комнатой и балконом);
- увеличивать нагрузку на системы водо-, тепло-, электроснабжения (например, делать тёплые полы за счёт системы центрального отопления или устанавливать дополнительный радиатор на лоджии);
- перекрывать вентиляционные каналы, препятствовать доступу к инженерным коммуникациям (монтировать в стены стояки водо-, тепло-, газоснабжения и канализации);
- объединять жилые комнаты с газифицированной кухней (вопреки распространённому тренду на квартиры-студии);
- размещать кухню или санузел над жилыми комнатами;
- перекрывать источник естественного освещения в жилых комнатах;
- расширять квартиру за счёт общедомовой площади.
Самостоятельная перепланировка жилых помещений без полученного разрешения наказывается штрафом от 1 000 до 2 500 руб. (ст. 7.21 КоАП РФ). Собственник по согласованию сторон может продать квартиру с перепланировкой без изменений в техпаспорте, но обычно это вызывает затруднения.
