С кем вам придется взаимодействовать

Банк

Банк — это специализированная организация, имеющая соответствующую лицензию, которая разрешает работать с денежными средствами граждан. Деятельность банка регламентируется законодательством, за нарушение которого у банка может быть отозвана лицензия. В настоящее время банки прошли достаточно серьезную проверку Центрального банка и вступили в систему страхования вкладов.

Поэтому если вы сомневаетесь в надежности банка, достаточно убедиться, что данный банк является участником системы страхования вкладов.

Кроме того, надо иметь в виду, что вы не вкладываете средства, а, наоборот, получаете их от банка.

При выборе банка лучше руководствоваться советами специалистов (так называемого ипотечного брокера или ипотечного консультанта) или знакомых, ранее получивших ипотечный кредит. Выбирать крупный и всем хорошо известный банк при получении ипотечного кредита разумно только в том случае, если вы «высококачественный» заемщик (как правило, это топ-менеджмент известных компаний или компаний, обслуживающихся в данном банке). В ином случае лучше выбрать банк поменьше, в котором практикуется индивидуальный подход к заемщику и где готовы рассматривать «нестандартные» ситуации. Как правило, в небольших банках гораздо меньше сроки рассмотрения документов заемщика и сроки проведения ипотечной сделки.

Оценочная компания

Оценочная компания (независимый оценщик) — компания, имеющая лицензию на проведение оценочной деятельности. Для целей ипотечного кредитования оценщик привлекается банком с целью независимой оценки рыночной стоимости приобретаемой или закладываемой недвижимости — так называемая оценочная стоимость жилого помещения.

Для банка оценочная стоимость — очень важная величина, поскольку исходя из этой суммы рассчитывается окончательная сумма кредита. Поэтому для проведения оценки банк привлекает только проверенных оценщиков, с которыми у банка заключены договорные отношения (так называемые аккредитованные оценщики).

Страховая компания

Страховая компания — специализированная организация, имеющая лицензию на страхование определенных видов рисков. С точки зрения ипотечного кредитования, страховая компания должна страховать жизнь заемщика и имущество и риск утраты права собственности.

При ипотечном кредитовании существует обязательное страхование жизни заемщика, а также заложенного имущества и риска утраты права собственности, при этом страхование осуществляется в пользу кредитора, то есть банк страхует свои риски. Поэтому выбор страховой компании осуществляет не заемщик, а банк-кредитор. Страхование осуществляется на условиях, согласованных между страховой компанией и банком.

В настоящее время существуют ипотечные программы, по которым нет обязательного страхования риска утраты права собственности в пользу кредитора. Появляются программы, в которых отменяется обязательное страхование жизни (наиболее дорогостоящий вид страхования).

Риэлтор

Риэлтор — это сотрудник риэлтерской компании (или, иначе, агентства недвижимости), прошедший определенное обучение (ранее существовало обязательное лицензирование риэлтерской деятельности, но в настоящее время оно отменено). Банки подписывают соглашения с агентствами недвижимости и проводят обучение в них по своим программам.

Риэлтор не просто подбирает по базе данных варианты квартир (как часто думают люди, первый раз столкнувшиеся с необходимостью купить, или продать недвижимость). Профессиональный риэлтор организует продажу или покупку понравившегося вам варианта квартиры, для чего приходится выстраивать очень длинные цепочки и встречные сделки, решать проблемы с органами опеки и попечительства (в случае наличия собственности у несовершеннолетних), проблемы с ПИБами и паспортными столами, регистрационной службой, а также организует порядок расчетов между сторонами.

Основные функции риэлтора:

  • осуществляет подбор варианта квартиры/жилого помещения в соответствии с вашими пожеланиями;
  • знакомит заемщика с формами договоров и порядком проведения ипотечной сделки;
  • собирает необходимые документы по квартире согласно требованиям банка;
  • проверяет наличие необходимых разрешений органов опеки и попечительства, а также исполнение условий данных разрешений; оказывает заемщику квалифицированную помощь в получении данных разрешений;
  • предоставляет документы по квартире в банк кредитному работнику, при этом обговаривает с кредитным работником параметры сделки (планируемые даты нотариата, снятия с регистрационного учета продавцов, порядок расчетов и т. п.);
  • перед проведением сделки организует, по согласованию с банком, встречу всех сторон сделки. На этой встрече обговариваются окончательные сроки и параметры ипотечной сделки.

На этапе оформления ипотечной сделки риэлтор:

  • в соответствии с требованиями банка и действующего законодательства организует проведение необходимых нотариальных и регистрационных действий;
  • предоставляет необходимые документы в банк (в том числе необходимое количество нотариально заверенных документов);
  • контролирует правильность осуществления расчетов по сделке и их правильное документальное оформление;
  • в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры контролирует снятие с регистрационного учета продавцов и составление акта приема-передачи квартиры.

В случае ипотечного кредитования банк рекомендует заемщикам воспользоваться услугами риэлтора, который знает специфику ипотечных сделок. Даже при наличии варианта квартиры необходимы услуги риэлтора по организации и проведению ипотечной сделки.

Ипотечный брокер (ипотечный консультант)

Это понятие появилось сравнительно недавно в связи с развитием системы ипотечного кредитования. Ипотечный брокер — это, как правило, сотрудник агентства недвижимости, который оказывает гражданину полный комплекс услуг — от первичного консультирования и помощи в выборе банковской программы до подбора варианта квартиры. В настоящее время появляются компании, специализирующиеся именно на ипотечном консультировании.

Основные функции ипотечного брокера примерно следующие:

  • разъясняет основные условия получения ипотечного кредита, требования к заемщику и квартире;
  • в случае наличия в семье несовершеннолетних — оказывает консультирование и содействие в получении разрешений от органов опеки и попечительства;
  • организует (в случае необходимости) продажу имеющегося у вас жилья — в счет первоначального взноса;
  • проводит первичный расчет возможной суммы кредита;
  • разъясняет процедуру получения ипотечного кредита, ориентирует заемщика по срокам и предстоящим расходам;
  • в случае, если заемщик согласен с предоставленными условиями, подбирает банк-кредитор (в зависимости от местоположения и ситуации заемщика, а также сложившихся отношений банков и ипотечного брокера);
  • выдает заемщику список необходимых документов и заявление-анкету, консультирует по необходимым документам;
  • в процессе комплектации кредитного дела уточняет требования банка в случае возникновения нестандартных ситуаций;
  • контролирует принятие решения по заемщику на Кредитном комитете банка.

Для ипотечных брокеров создаются специальные курсы обучения, проводящиеся совместно с банками и риэлтерскими объединениями, направленные на комплексное обучение и аттестацию ипотечных брокеров.

Развитие этого направления интересно для всех участников — как для граждан, которые получают полный комплекс квалифицированных услуг и экономят свое время, так и для банков, которые занимаются именно выдачей кредитов, а не консультированием граждан и организацией сделок.

Регистрационная служба

Ипотечная сделка требует обязательной государственной регистрации, поэтому необходимо будет подать документы в Федеральную регистрационную службу в зависимости от места нахождения объекта недвижимости. Срок, стоимость и порядок регистрации определяются законодательством РФ (единые правила для всей РФ).

Объединение регистрирующих служб по регионам в единую Федеральную регистрационную службу произошло в 2005 году. При этом объединении возникло много проблем, в том числе кадровые проблемы в связи с тем, что сотрудники регистрационной службы стали федеральными государственными служащими с резким снижением (в частности, в Москве и Санкт-Петебурге) заработной платы, а также с тем, что на регистрационную службу помимо имеющихся ранее функций по регистрации недвижимости возложили дополнительные функции по регистрации партий, объединений, контроль за нотариусами и т. п.

Из-за этого регистрация сделок с недвижимостью стала происходить значительно дольше. Если до 2005 года сделки регистрировались в течение максимум 3 дней, то в настоящее время установленный срок 10 рабочих дней, а фактически он может составлять более месяца. Также могут быть задержки с получением выписки из ЕГРП, которая требуется в банк для одобрения предмета залога.

Нотариус

Сами договора по ипотечной сделке составляются в простой письменной форме, так как по закону не требуется обязательное нотариальное удостоверение ни договора купли-продажи, ни договора ипотеки. При этом ответственность за правильность договоров несет регистрационная служба, что установлено законодательством с 2005 года.

Но поскольку ипотечная сделка требует обязательной государственной регистрации, без нотариуса не обойтись. Для регистрации ипотечной сделки потребуются документы, которые могут подготовить только нотариусы, — это заявления о семейном положении заемщиков, согласие супругов, различные доверенности. Возможно, что нотариус по договоренности с банком осуществляет техническую работу по составлению договоров.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Яндекс.Метрика