Стоит ли покупать проблемную квартиру?



Проблемная квартира – это понятие, включающее себя сразу несколько, либо одно из составляющих. Это могут быть технические или юридические проблемы.

Примеры

  1. Жилье в ветхом доме, не признанном в законном порядке аварийным.
  2. Квартиры, пережившие потоп, пожар.
  3. Жилье с юридическими проблемами, связанными со статусом бывших владельцев.
  4. Квартиры ипотечного кредитования с обременением.
  5. Жилье, реализуемое по доверенности.

На рынке такие квартиры дешевле на 10-50% от стоимости аналогичного жилья. Если в помещении был потоп, либо пожар, самостоятельно оценить стоимость очень сложно. Необходима консультация опытного риэлтора. Кроме того, специалиста, который сможет сказать, по сколько будущим хозяевам обойдется ремонт.

В это понятие могут быть включены следующие действия:

  • замена проводки, труб, стен;
  • демонтаж полов, оконных перегородок, дверей.

открытая дверь в квартиру

Правовая составляющая требует также вмешательства специалиста. Если квартира проблемная с точки зрения юридической чистоты, это обстоятельство может омрачить жизнь покупателей в будущем. Рассмотрим самые распространенные ситуации, встречающиеся на практике:

  1. Собственник квартиры состоит на учете в психоневрологическом диспансере. На практике, большинство граждан, имеющих проблемы с психическим здоровьем, получив от покупателя деньги и истратив их, подают иск в суд о признании сделки недействительной. Суд встает на их сторону, так как основывается на предоставленных медицинских документах. А также на фактах нахождения человека на лечении. В результате судебного акта жилье возвращается прежнему владельцу, а возврат денег добросовестному покупателю не происходит. Эта ситуация имеет место до сегодняшнего момента: закон почти не защищает добросовестного приобретателя в этом случае. Поэтому ни при каких обстоятельствах нельзя покупать такую квартиру, даже при условии того, что цена на нее очень привлекательная.

Отметим, что эту схему вовсю используют мошенники. Совсем не обязательно, что их болезнь фиктивная. Все зависит от диагноза: некоторые больные способны рационально мыслить. Они проводят сделку с покупателем, и только после этого идут в суд заявлять о своих правах. В результате того, что судья встает на их сторону, квартира возвращается, покупатель лишается и недвижимости, и своих денег. Кроме того, за психически больного человека могут вступиться его родственники, частенько преследуя свои корыстные цели. Они обращаются в суд, будучи представителями истца и возвращают жилье назад.

Таким образом, вступая в сделку, необходимо быть уверенным в полной дееспособности продавца. Получив информацию о том, что состояние его здоровья позволяет проводить договор купли-продажи, можно смело выходить на сделку.

грустный человек в квартире

  1. Покупка наследственной квартиры, либо по доверенности.

Иногда продавцом недвижимости выступает не собственник, а другое лицо. Это гражданин, которому по доверенности поручили реализовать недвижимость. Юристы с недоверием относятся к такому роду сделок. Советуют избегать приобретения такого жилья. И этому способствует ряд причин:

  • Если лицо, которое продает по доверенности жилье, не желает знакомить с настоящим владельцем, это должно насторожить. Собственник квартиры может быть болен, находиться под воздействием психотропных веществ, алкоголя и т.д. Вследствие этого проведенная сделка признается недействительной, что влечет для добросовестного покупателя потерю денежных средств.
  • Доверенность гражданина может быть отозвана или отменена тем, кто ее выдал. Например, при передаче аванса документ еще имел правовую силу, а после – был отменен. Вернуть деньги (аванс) будет крайне сложно.

С наследственной квартирой рисков не меньше. Прежде чем договариваться с продавцом о том, что сделка состоится, необходимо удостовериться в смерти наследодателя. Например, попросить свидетельство о смерти человека. После того, как этот документ будет предоставлен продавцом, было бы нелишним поинтересоваться всеми имеющимися наследниками. Борьба за наследство, споры между ними играют не в пользу покупателя. Необходимо все узнать о наследниках, с наличием подтверждающих правоту продавца документов. Например:

  • свидетельства: рождение, брак, смерть;
  • соглашение второй половины продавца на продажу квартиры (если он состоит в браке, нотариально заверенный документ);
  • справка о составе скамьи расширенного типа с данными о постоянно и временно зарегистрированных гражданах на жилплощади, снятых с учета.

И здесь имеет немаловажное значение дееспособность продавца. Проверить дееспособность можно в психоневрологическом диспансере либо в органах опеки.

  1. Наличие жильцов, имеющих право на проживание в квартире пожизненно.

Жильцы не могут претендовать на квартиру, но имеют право там проживать. Если продавец купил жилье с обременением, он может надеяться на то, что человек сам выпишется из жилого помещения. Но это большая редкость, поэтому подобные вопросы решаются в суде. И существует категория лиц, которых выписать нельзя по закону. Вот почему необходимо тщательно проверять будущее жилье на наличие такого обременения. Кого же нельзя выписать? Это лица:

  • зарегистрированные в квартире по завещательному отказу;
  • не использовавшие приватизацию, давшие письменный отказ от этого действия в пользу родственников;
  • лица до 18 лет.

Уточнить наличие/отсутствие таких жильцов необходимо на этапе проведения сделки. Информацию можно получить из выписки (домовая книга). В этой бумаге указываются зарегистрированные в квартире лица. Кроме того, временно отсутствующие в жилье граждане, но имеющие право там жить в случае возвращения.

муж выгоняет жену

  1. Приобретение арестованной квартиры.

Этот вариант покупки не посоветует ни один риэлтор. На практике, арест на недвижимое имущество накладывается из-за долгов, возникающих у собственника. Арест – это причина, по которой невозможны никакие сделки с квартирами. Если они планируются проводиться по закону. Если покупатель имеет дело с мошенниками, он рискует остаться без денег. Так как квартира с обременением (арест) не может быть зарегистрирована в Росреестре, значит, право перехода собственности также зарегистрировано не будет. Информацию о том, находится ли квартира под арестом, можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Если в ней не числятся обременения, значит, их нет.

  1. Ипотечная квартира. Риски состоят в следующем: Реализация жилья происходит без участия кредитного учреждения, без его согласия. Все вопросы по ипотечной квартире обязательно решаются вместе с банком! Необходимо узнать все о владельце, аванс передавать только через банк.
  2. Квартира куплена, но в ней продолжают проживать бывшие заемщики, которые не смогли выплатить кредит. Ситуация, скажем, несколько фантастическая, но порой, случается и такое.
  3. Погашение задолженности продавца покупателем.

Алгоритм действий такой: приобретатель квартиры оплачивает сумму задолженности. После он получает справку о том, что кредит погашен в полном объеме. Эта бумага вместе с договором купли-продажи передается в Росреестр. От момента передачи документов до снятия обременения с жилья и регистрации перехода права собственности пройдет дней 5. Это минимум. За это время продавец может отказаться от продажи. Таким образом, он остается собственником квартиры. Но Росреестр уже освободил квартиры от залога. Покупатель, который выплатил часть долга за продавца, остается не с чем. Он будет вынужден обращаться за защитой в судебный орган, а предметом искового заявления будет требование о том, чтобы ему возвратились деньги, уплаченные, по сути, за постороннего человека и его долги. Это грозит потерей нервов, времени. Результат решения спора в суде в положительную для покупателя сторону никто не может гарантировать.

Молоток судьи

Иные риски

Большинство квартир в России принадлежит нескольким людям. Мошенники и перекупщики проявляют профессиональный интерес к продаже такого жилья. А предметом заинтересованности выступает доля в квартире. Например, ее приобретают. Доли дарят. Если имеет место второй вариант, то владелец доли не обязан сначала ее предлагать сособственникам. Он подарил, то есть по закону распорядился своим имуществом. Эта лазейка в законе дает основание шантажировать сособственников. На практике случалось и так, что доли продавались аферистам, преступникам. Многие сособственники не могут выдержать тяжелой атмосферы в доме, в котором проживают с такими соседями. Теперь и у них возникают проблемы с продажей доли. Кому хочется жить с преступными элементами? Здесь вырисовывается два варианта: либо сособственники, отчаявшись, продают доли за бесценок своим соседям, либо выплачивают в качестве отступного большие деньги.

По статистике доходность такого бизнеса очень высока. Признавая это, к счастью, многие судьи встают на сторону здравого смысла: раздробленные доли в помещении жилого назначения они признают малозначительными. Их обладателям выплачивается компенсация, таких граждан снимают с регистрационного учета.

ВАЖНО: Не стоит приобретать квартиры, в которой ее владелец состоит на учете в психоневрологическом диспансере, продает квартиру по доверенности, имеет массу родственников и не в состоянии внятно объяснить свои наследственные права. Даже при условии того, что квартира очень понравилась, привлекательна с точки зрения цены, рисковать не стоит! Экономия денежных средств может в будущем отразиться огромными потерями, которые, увы, невозможно восполнить. Косвенно, это объясняется тем, что до сих пор в России существуют большие пробелы в законодательстве. Оно не защищает права добросовестного приобретателя. Поэтому покупатели обязаны защищать себя самостоятельно с риэлтором, который знает о малейших нюансах возможных мошеннических схем.

Если верить статистике, то на рынке недвижимости больше квартир, чьи проблемы связаны именно с юридической чистотой. Чуть меньше – с технической составляющей жилья. И тройку замыкают помещения жилого назначения, которые находятся в ветхом состоянии.

Выявить все юридические проблемы очень сложно. Конечно, проблемные квартиры продаются на выгодных для любых приобретателей условиях. А реальность такова, что каждый рубль важен для российского потребителя. Тем более, если речь заходит о такой важной, а главное – дорогой покупке, как квартира. Но в небольшой стоимости квартиры заключается главный подвох. Аферисты, мошенники, добросовестно заблуждающиеся продавцы осознанно или без вины ловят доверчивых покупателей в свои сети. Необходимо отчетливо понимать одну вещь: чем дешевле стоит квартира, тем выше риск, что новоявленный собственник потеряет на нее право в дальнейшем. Тот, кто привык рисковать, может приобрести квартиру по сниженной цене, но в этом случае ему необходимо проанализировать возможные варианты развития событий в будущем, продумать пути, как избежать негативных последствий.

Одной из основных условий, которое стоит на страже законности сделки, выступает сбор информации об объекте недвижимого имущества, а также о личности самого продавца. Этими обязанностями занимается риэлтор: в его арсенале имеются необходимые силы и средства, чего нет, разумеется, у самого покупателя. Не нужно экономить на обращении к специалисту. Только он станет гарантом законности сделки . Не стоит верить на слова продавцу: он может преследовать свои, неблагоприятные и корыстные цели. А добросовестней риэлтор желает, чтобы продавец, даже при условиях приобретения проломного жилья, не пострадал, либо риск был существенно минимизирован. Если технические проблемы с жильем можно увидеть воочию, то юридические могут обнаружиться в самый ненужный момент.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Как продать элитную квартиру в Москве

На что обратить внимание при покупке вторички

Главное в продаже коммерческой недвижимости

Стоит ли покупать проблемную квартиру?

Сохраните у себя:



Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Яндекс.Метрика