Льготная ипотека под 6,5% | Жильё и жизнь


Программы льготной ипотеки под 6,5% уже несколько недель действуют в банках. Настало время на практике оценить плюсы и минусы нововведения, а заодно разобраться, кому выгодно подобное предложение, и насколько в принципе реально получить подобный кредит. Анализирует ситуацию управляющий российским филиалом финансово-информационного сервиса Financer.com Ltd. Давид Шарковский.

Жильё – это больное место у большинства россиян. Особенно проблема обострилась на фоне падения рубля и пандемии. Цены и кредитные ставки растут, доходы сокращаются – появление ипотеки с пониженной ставкой выглядит в таких условиях очень выгодным. Но для начала стоит сказать, что не все смогут принять участие в этой программе.

Кто сможет получить ипотеку по госпрограмме?

Хорошая новость в том, что ограничений по возрасту, доходу или семейному положению нет. Но получить такой ипотечный кредит можно:

·         только для покупки в новостройке,

·         только для приобретения жилого помещения,

·       только в сумме до 8 млн. рублей для Москвы и Санкт-Петербурга или 3 млн. для других регионов,

·         только при первоначальном взносе от 20%,

·         только при покупке у юридического лица.

Сейчас ведутся разговоры о том, чтобы снизить требуемый размер первоначального взноса до 15%, но когда будут приняты поправки (и будут ли приняты вообще) — неизвестно. К тому же, и 15% в той же столице – довольно внушительная сумма.


Что хорошего?

Ставка действительно низкая – особенно для тех, кто не может воспользоваться программой ипотеки с господдержкой (ипотечный кредит под 6% на первые 3 – 8 лет ипотеки, если второй и/или третий ребенок родились в 2018 году или позже).

Сохраняется на весь срок кредита – а, например, та же программа с господдержкой предлагает льготные условия на ограниченный срок, после этого придется гасить кредит в соответствии с полноценной ставкой, изначально рассчитанной банком.

Подходит для любых категорий граждан – чтобы воспользоваться предложением, не нужно иметь конкретное число детей или вообще состоять в браке. Подать заявку может и студент, который хочет съехать от родителей, и просто одинокий человек, желающий улучшить свои жилищные условия.


Почему ипотека под 6,5% подойдёт не всем?

Скорее всего, придётся ждать, пока дом достроятквартир, которые продаются в новостройках, сданных в эксплуатацию, не так много. Как правило, к моменту, когда можно «заезжать и жить», в доме остаются либо очень дорогие, либо невостребованные варианты (например, первые и последние этажи). Понятно, что кто-то может находиться в совсем безвыходных условиях, когда жильё нужно срочно. Но у большинства покупателей есть индивидуальные пожелания по инфраструктуре, расположению относительно работы. Особенно, если это семья с детьми. То есть, «абы какую» квартиру взять согласятся немногие. А для переезда в подходящий вариант примерно в 70% случаев придётся подождать. Хорошо, если у покупателя есть крыша над головой. Но если он живёт в съёмном жилье, до переезда придётся нести двойную финансовую нагрузку – платить и за аренду, и за ипотеку.

Придётся потратиться и на ремонтвторичку по программе не купишь. Жильё в новостройке, которое уже успели хотя бы немного привести в порядок первые владельцы – тоже. Квартиры с готовым ремонтом даже в столице предлагают далеко не все застройщики. А значит, помимо первоначального взноса придётся накопить и на ремонт. Причем, чем больше квартира (опять же, под удар в основном попадают люди семейные), тем больше траты. В среднем ремонт квартиры в новостройке обходится в 5-10% от стоимости. При учёте 20% взноса, сумма набегает немалая. Можно предположить, что часть покупателей решит обратиться за потребительским кредитом на ремонт. А это в условиях нынешнего кризиса довольно рискованно.

При покупке “трёшки” столичным жителям придётся искать варианты — максимальная сумма кредита для Москвы – 8 миллионов. Учитывая, что нужен взнос минимум в 20%, получается стоимость квартиры в 10 миллионов. 3-комнатную квартиру за эти деньги в новостройке найти можно, но придётся поискать. Конечно, можно внести больший первоначальный взнос, но для многих и 20% уже приличная сумма.

В целом сокращается выбор — на ЦИАНе, например, в черте МКАД сейчас удалось найти около 100 квартир в новостройке стоимостью до 10 миллионов. В основном — студии и однокомнатные. На “Домклик” ситуация примерно такая же. И нужно понимать, что, опять же, в большинстве случаев мы говорим о новостройках, которые ещё только возводятся.

Не у всех есть 20% — приобретение жилья без первоначального взноса остаётся одной из самых востребованных программ. К тому же, подобное предложение действует во многих новостройках, и сами застройщики нередко договариваются с банками о предоставлении подобных кредитов – это выгодно и серьёзно расширяет список потенциальных покупателей. На втором месте по популярности – ипотечные кредиты с первоначальным взносом 10% (это условия большинства программ) — сумма относительно подъёмная. По крайней мере, более доступная, чем требуемые 20%. Особенно сейчас, когда многим семьям, даже при наличии финансовой подушки, отложенной для покупки жилья, пришлось залезть в эту «кубышку».

Акции не работают — большинство застройщиков предлагают акции, рассрочки, всяческие специальные предложения, чтобы быстрее продать квартиры. Скорее всего, с новой программой эти акции сочетаться не будут. Подробная информация пока отсутствует, но это распространённая практика любого продавца – если воспользовались какой-то выгодной акцией, другие становятся недоступны.


Насколько безопасно прямо сейчас брать ипотеку?

Только-только начались послабления после карантина. Экономическая ситуация продолжает оставаться нестабильной. Даже в непострадавших отраслях далеко не в любой компании сотрудники могут быть уверены в своем финансовом положении в ближайшие месяцы. Казалось бы – ну, случится форс-мажор, можно будет перепродать квартиру и взять что-то поменьше и подешевле. Но все не так просто.

Могут возникнуть сложности с продажей жилья. И здесь сыграют сразу несколько факторов. Во-первых, изначальный покупатель будет приобретать жильё по льготной ипотечной программе, а следующему придётся воспользоваться обычной – ведь приобретать жильё он будет уже у физического, а не юридического лица. И как минимум пока не завершится действие программы, многие покупатели будут выбирать льготный вариант для большей экономии, а не покупку «с рук». Пока сроки действия программы установлены до 1 ноября 2020 года (это дата, до которой нужно заключить договор покупки), но их могут и расширить. Примеры продления федеральных программ у нас уже есть – та же программа ипотеки с господдержкой или использование материнского капитала в ипотечном кредитовании. Во-вторых, при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, нужно платить отдельный налог. Это дополнительные финансовые потери. В-третьих, если приобретать квартиру в строящемся доме, поиск покупателя дополнительно усложняется. Большинство людей хотят сразу заехать в приобретенное жильё, а не ждать, пока дом достроят и сдадут в эксплуатацию.

Вместе с тем, опираясь на анализ кризисов предыдущих лет, можно предположить падение цен на недвижимость к концу года (из-за падения спроса). В результате покупка квартиры, даже по обычной ипотечной программе, может оказаться дешевле, чем покупка в новостройке сейчас и на льготных условиях.


Итоги

В целом, программа неплоха: если подойти к ней с трезвым расчётом, действительно можно приобрести жильё в ипотеку на довольно выгодных условиях. Но помимо условий, указанных непосредственно в законе, нужно учитывать дополнительные нюансы, чтобы не оказаться по уши в долгах, стрессах и проблемах.

Программа подойдет вам, если:

·         У вас есть деньги на 20% первоначальный взнос.

·         Вы нашли новостройку, в которой продаются квартиры с отделкой, или имеете финансовый запас для ремонта.

·         Вы нашли удачный, подходящий по всем параметрам вариант, который не захотите менять в ближайшие 5 лет.

·         Вы нашли квартиру, которая продаётся застройщиком в уже достроенном доме, или можете себе позволить подождать, пока сдадут в эксплуатацию выбранную новостройку.

·         У вас (и ваших близких, если вы приобретаете жильё для семьи) стабильный доход. Желательно также, чтобы, даже после приобретения квартиры и ремонта, оставалась определённая финансовая подушка безопасности (для форс-мажоров).

Не рекомендуется пользоваться программой, если:

·         Вам придётся брать дополнительный кредит на первоначальный взнос или ремонт. Все эти форматы «дополнительного кредитования» при покупке квартиры – вообще предприятие довольно сомнительное. И ввязываться в него стоит, только если вам в ближайшие месяцы должна «упасть в руки» приличная сумма, которая позволит быстро погасить этот долг. В любой другой ситуации проще накопить, иначе и ежемесячные платежи станут слишком стрессовыми, и итоговые переплаты получатся очень большими.

·         Вам подходит только жильё в строящемся доме, и вам негде жить. Лучше воспользоваться обычной ипотечной программой и переехать сразу. Всегда может произойти форс-мажор. Задержится стройка, задержится сдача в эксплуатацию, грянет какой-нибудь новый кризис. Да, такие ситуации случаются не всегда. Но вера в то, что «именно со мной этого не случится» лежит в основе всех трагических историй. А платить одновременно арендную плату и ипотечные платежи в течение 6 месяцев и более – слишком накладно. В результате экономия по сравнению с обычными ипотечными программами получится ничтожной или в принципе сводится к нулю.

·         Вы не можете найти подходящий вариант для приобретения. Покупать в ипотеку «абы что – потом перепродам» – тоже не лучший выбор. Рынок недвижимости регулярно потряхивает, и неизвестно, на сколько потом можно застрять с неудобным «инвестиционным проектом». Одно дело, если это покупка некоей «запасной квартиры» под сдачу в аренду или «для детей на вырост». Другое – если это будет единственное жилье.


Стоит ли воспользоваться предложением, чтобы потом сдавать квартиру в аренду по принципу «пусть сама себя отбивает»?

Тут считать нужно индивидуально. И многое будет зависеть от того, достроен ли дом, готовы ли вы разбираться с вопросами аренды (а это не такой уж пассивный бизнес, как многим кажется). Поэтому обязательно в любом случае опирайтесь на вышеперечисленные списки. Сравнивайте, считайте и помните – обида от упущенного выгодного предложения обычно проходит быстрее, чем проблемы от лишней спешки.



Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Яндекс.Метрика