Купить квартиру сейчас — хорошая идея?


Рынок недвижимости последние месяцы не знает стабильности: сначала подскочил курс доллара, затем обрушились последствия пандемии коронавируса. Стоит ли покупать недвижимость в таких непростых экономических условиях? Мы спросили об этом экспертов и получили очень разные ответы.

Это хорошая идея

Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE) Надежда Коркка считает, что в текущей ситуации план действий зависит от намерений клиента. Первая категория – те, кто и ранее планировал покупку квартиры. В этом случае откладывать сделку явно не стоит: во-первых, ожидается повышение ипотечных ставок, во-вторых, в отдельных проектах всё еще действуют старые цены, однако в целом стоимость жилья продолжает расти.

Иллюстрация: Ирина Фатеева

Вторая категория – это инвесторы, которые рассматривают вложения в недвижимость как инструмент сохранения капитала

“Эта стратегия сегодня как никогда актуальна: в ретроспективе мы видим стабильную положительную динамику цен, которая возобновлялась каждый раз после преодоления кризисных периодов. Именно по этой причине не стоит продавать приобретенную ранее квартиру – сейчас это самый надежный актив, который также позволяет получить дополнительный доход от сдачи в аренду. В текущей ситуации инвесторы обращают внимание на проекты в продвинутой стадии строительной готовности. Найти готовые предложения можно в ЖК «Мир Митино» (апартаменты от 5 млн рублей), городском квартале «Ривер Парк» (апартаменты от 6,4 млн рублей), сроки сдачи приближаются в проекте Big Time (квартиры бизнес-класса от 7,36 млн рублей) и т. д. При сдаче в аренду лотов в этих проектах годовая доходность может составить порядка 8%”.

Третья категория – клиенты, которые нацелены на дальнейшую перепродажу жилья

“Это, безусловно, более рискованный план действий, — говорит Надежда. — Сегодня поле для инвестиций сужается, нередко даже проекты массового сегмента выходят на рынок по высоким стартовым ценам, поэтому поиск высокомаржинальных объектов осложняется. Тем не менее, на рынке по-прежнему появляются ликвидные предложения. Так, в середине марта открылись продажи в ЖК бизнес-класса «Павелецкая Сити», где стоимость студий начинается от 7,5 млн рублей. Если же клиент ранее приобрел квартиру, которая выросла в цене по завершении строительного цикла, в нестабильной экономической ситуации он может «поймать» удачный момент для перепродажи”.

Анастасия Архипова, директор агентства «БЕСТ-Недвижимость Кузьминки» говорит, что если квартира нужна и это первоочередная необходимость, то надо покупать. Такая же рекомендация у неё для для тех, у кого на руках уже есть одобрение по ипотеке. Им стоит воспользоваться сейчас, потому что многие банки повышают ставки по ипотеке, несмотря на то, что Центробанк сохранил ключевую ставку на уровне 6%. “А вот если вы хотите купить квартиру с целью заработать с её помощью, то я бы не стала говорить, что сейчас лучшее время для этого”.

По мнению генерального директора АН «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, существует несколько аргументов в пользу покупки квартир на текущем рынке. Во-первых, фактор «черного лебедя» в виде коронавируса является разрушительным, но краткосрочным явлением. На рынке наблюдается временное охлаждение, которое потребитель, желающий сохранить свои рублевые накопления в недвижимости, может использовать в своих интересах. Застройщикам целесообразно придерживаться взвешенной ценовой политики, чтобы не отпугнуть покупателя, готового выйти на сделку. При этом по факту прекращения данного стресс-фактора рынок сможет отскочить к предыдущим значениям, будет происходит повышение цен на новостройки.

Во-вторых, ряд застройщик вывел на рынок новые объёмы квартир, что позволяет увеличить охват целевой аудитории и предложить более широкую палитру планировочных решений. Это выгодная ситуация для потребителя, который может рассмотреть интересующий лот сейчас, а не на более поздних стадиях готовности, когда цены выше.

Третий фактор – надежность недвижимости как актива для сохранения денежных средств. 

“Напомним, что, помимо коронавируса, свое давление оказывает ситуация в виде обвала цен на нефть и обесценивание рубля. Депозиты как инструмент в перспективе выглядят менее привлекательными, что связано с ожидаемыми новшествами в налогообложение. Речь идет о том, что по доходам на вклады более 1 млн рублей будет начисляться 13% налог. На сегодняшний день идет вся необходимая подготовительная работа для реализации данной меры”.


Это плохая идея

Не все специалисты считают настоящее время подходящим для покупки. Например, риелтор агентства недвижимости “Кригер” Екатерина Андреева считает, что нынешние условия для покупки вторичной недвижимости совершенно не подходят.

“У людей отсутствует понимание перспектив эпидемиологической ситуации: можно вносить аванс и получить его обратно, если собственника продаваемой квартиры штормит в разные стороны — сегодня продаю, а завтра сижу дома и ничего не делаю. Также непонятны перспективы работы государственных учреждений, которые регистрируют сделки. На примере нашего агентства недвижимости можно сказать, что из-за карантинных мер работа полностью остановилась: органы опеки не ведут приём документов для выдачи разрешения на продажу квартиры, где доля принадлежит несовершеннолетнему, следовательно ждём информации и спада распространения вируса. По другим сделкам примерно такая же ситуация: люди сидят по домам, просмотров нет, подбора альтернатив нет. Все сроки авансовых соглашений выходят. Что спасает? Спасает подушка безопасности, созданная с учётом российских реалий за последние 30 лет — каждые 7-8 лет происходит какой-то кризис. Зная это, можно примерно прикинуть перспективы и отложить средства на период «тишины» на рынке. Поэтому, наша рекомендация — подождать возвращения ситуации в нормальное русло и сделать все необходимые операции с недвижимостью.

С Екатериной соглашается Александр Волгин, глава инвестиционной платформы Lendly.ru. Он рекомендует не рассматривать покупку недвижимости в кризис как защитный инструмент для сохранения своих сбережений, а тем более для их приумножения. Как показывает опыт кризисов 2008 и 2014 годов, при резком снижении курса национальной валюты рынок недвижимости реагирует кратковременным ростом цен, а далее идет снижение. Например, в период с сентября 2008 года по декабрь 2009 год рынок просел примерно на 25% и начал восстанавливаться только с начала 2011 года. В 2014-2015 годах снижение было менее существенным, порядка 5%.

“Кратковременный рост объясняется как раз тем, что покупатели квартир спешат закрыть текущие сделки, некоторые снимают сбережения со вкладов и покупают жилую недвижимость и автомобили, опасаясь роста цен. Получается, что в краткосрочном периоде реализуется спрос будущего периода, а далее идет коррекция цен, вызванная снижением покупательной способности населения.

На мой взгляд, единственной причиной приобретения недвижимости в данный момент может быть наличие уже утвержденного ипотечного кредита, в этом случае имеет смысл поспешить с покупкой, чтобы сохранить низкую ставку по ипотеке. Очевидно, что ставки по ипотеке вырастут, вопрос на сколько. Даже при сохранении ключевой ставки на уровне 6% банки будут закладывать в стоимость кредита дополнительные риски, связанные с увеличением вероятности потери работы потенциальным заемщиком.

Для большинства граждан покупка недвижимости в кризис с целью сохранения сбережений служит больше механизмом психологической защиты от неопределенности и роста недоверия к банковской системе, чем экономически выверенным расчетом своих инвестиций. Долгосрочного роста в кризис точно не происходит, а доход от аренды жилой недвижимости сопоставим с доходом от банковских вкладов, на уровне 4-5% годовых.

Не думаю, что в новый кризисный период мы увидим существенные колебания цен на жилую недвижимость. Существенным фактором, препятствующим снижению цен, будет изменение порядка финансирования долевого строительства в этом году”.



Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Яндекс.Метрика