Как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме в 2018 году


Необходимость перевести жилое помещение в нежилое очень часто обусловлена коммерческими мотивами, особенно это относится к квартирам на первом этаже многоквартирного дома (МКД). Основные вопросы по этому поводу регулирует Жилищный кодекс РФ (гл. 3 «Перевод жилых помещений в нежилые» ЖК РФ № 188-ФЗ от 29.12.2004).

Документы и порядок действий

  1. Для изменения статуса помещения необходимо обратиться в местную администрацию или многофункциональный центр (МФЦ) и предоставить такие документы (ст. 23 ЖК РФ):
  • заявление о том, чтобы перевести жилое помещение в нежилое;
  • паспорт или иное удостоверение личности;
  • документы, устанавливающие право собственности на данное имущество;
  • технический паспорт на квартиру (масштабированный план помещения);
  • поэтажный план МКД, в котором расположена квартира;
  • предварительно подготовленный проект перепланировки, если это предполагается при дальнейшей эксплуатации данной площади.

 

Срок рассмотрения оставленного заявления составляет 45 дней с момента подачи документов и получения расписки от уполномоченного органа.

 

  1. После разрешения от межведомственной комиссии следует оформить технический план нежилого помещения, для чего потребуется присутствие кадастрового инженера из БТИ. Технический план сдаётся в Росреестр в электронной форме, заверенный электронной подписью ответственного специалиста (ч. 12 ст. 24 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015).
  2. На основании техплана вносятся изменения в Росреестр, этим занимаются административные органы или сам заявитель. Нежилое помещение ставят на учёт, чтобы можно было оформить кадастровый паспорт. При этом необходимо оплатить госпошлину за регистрацию права собственности на нежилое помещение (2 000 руб.).
  3. Если проводится перепланировка внутри помещения, то нужно её согласовать и получить заключение приёмочной комиссии (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ). При дальнейшей эксплуатации необходимо соблюдать требования пожарной службы, санитарные, экологические нормы и прочие ограничения, направленные на целевое использование различных помещений в МКД.

Заключение о техническом состоянии дома, от пожарного надзора, санэпидемстанции, электросетей и прочих служб получает межведомственная комиссия в процессе информационного взаимодействия. В случае серьёзной перепланировки техник из БТИ потребует добавить заключение от нужных инстанций.

Важно! Допускается использовать квартиру для деятельности индивидуальных предпринимателей, если это не нарушает законные права остальных жильцов и соседей (ст. 17 «Предназначение жилого помещения и его использование» ЖК РФ). Поэтому, если коммерческая деятельность не ущемляет интересы других людей, то необязательно переводить квартиру в нежилой фонд.

Требования к оформляемой площади

Главные требования к переводу квартиры в нежилой фонд (ст. 22 ЖК РФ):

  • необходим отдельный доступ к помещению без использования прохода к остальным квартирам, для помещений более 100 кв.м необходимо предусмотреть запасной выход;
  • нежилое помещение не является частью квартиры или не используется для постоянного проживания собственником или другими людьми;
  • данное помещение не имеет обременений, не является ипотечным залогом, все собственники выражают согласие на изменение его статуса;
  • указанная квартира находится на первом этаже МКД или выше, но при условии, что другие помещения под ней не относятся к жилым.

Перед тем, как подавать заявление о переводе квартиры в нежилую площадь, необходимо убедиться в том, что она соответствует всем нормативам, которые относятся к жилым помещениям (Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006).

Внимание! Не допускается переоформление квартиры в нежилой фонд, если она используется по договору соцнайма и принадлежит муниципальным или федеральным органам. Заниматься этим могут только собственники жилья.

Существуют и другие ограничения, которые не позволяют перевести квартиру в нежилой фонд (Градостроительный кодекс РФ № 190-ФЗ от 29.12.2004). Возможные причины:

  • параметры объекта не соответствуют градостроительным нормам или городскому генплану;
  • здание относится к культурно-историческим памятникам и невозможно сделать отдельный вход или изменить облик фасада;
  • здание признано аварийным, подлежит реконструкции или сносу;
  • строение состоит на учёте в штабе по делам ГО и ЧС.

Услуги БТИ и цена вопроса

Федеральные законодательные акты не регулируют взаимодействие между МФЦ и БТИ, поэтому региональные власти сами определяют механизм по оформлению поэтажного плана и экспликации.

Иногда начинать движение целесообразно с посещения БТИ, чтобы подготовить поэтажный план, поскольку в период реорганизации и перевода документов в электронные архивы возникает множество спорных моментов.

После согласования в межведомственной комиссии нужно обратиться в БТИ, где будет создана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом для оценки нежилого помещения.

При оценке БТИ учитывается кадастровая стоимость недвижимости, повышающие коэффициенты для коммерческих площадей. Это самое дорогостоящее мероприятие – обращение к услугам БТИ для получения поэтажного плана с экспликацией (до 10 000 руб.), технического плана после переоформления площади (до 10 000 руб.) и расчёта стоимости перевода квартиры в нежилое помещение.

Если говорить об общих затратах, то перевести жильё в разряд нежилого обойдётся приблизительно в 30-40% от стоимости квартиры (госпошлина, проект перепланировки, услуги нотариуса и БТИ).

Согласие соседей

Дело в том, что практически невозможно изменить конфигурацию помещения, не затрагивая общедомовое имущество. Например, придётся вместо окна делать дверной проём, то есть, затрагивать несущую стену дома, или проводить отдельную лестницу, которая будет находиться на земельном участке, принадлежащем к общедомовой территории.

Поэтому к пакету документов необходимо приложить решение с собрания собственников жилья в МКД, которые согласны с переустройством или перепланировкой общедомового имущества. То есть, вопрос касается не разрешения на перевод в нежилой фонд, а разрешения на изменение общей площади.

Для этого придётся подождать очередное собрание или инициировать его самостоятельно. Перед собранием необходимо разослать письменные уведомления жильцам не позднее, чем за 10 суток до его проведения.

Собрание признаётся состоявшимся, если присутствует более половины собственников жилья, а утвердительное решение возможно, если за него проголосовало не менее 2/3 собравшихся. Это относится к ситуации, когда необходимо демонтировать или перенести инженерные сети, электрооборудование.

В том случае, когда предполагается изменять несущие конструкции или использовать придомовую территорию, необходимо 100% одобрение собственников жилья в МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Управляющая организация (ТСН) направляет решение жильцов в органы жилищного надзора в срок до 10 дней после проведённого собрания или можно самостоятельно добавить его к общему пакету документов.

В любом случае запрещено размещать в МКД объекты, оказывающие вредное воздействие на людей (СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», последняя редакция СНиП 31-01-2003). Сюда относятся:

  • магазины с горючими, взрывчатыми, химическими веществами;
  • магазины, продающие автозапчасти, автомобильные масла, синтетические ковровые изделия;
  • бани, сауны, прачечные (кроме пунктов приёма);
  • кафе с режимом работы долее 23 ч, с количеством посадочных мест более 50, площадью более 250 кв.м;
  • медучреждения, стационары с определённым диагностическим оборудованием.

Допускается обустраивать массажный кабинет или семейный детсад с группой до 10 человек (при возможности устроить игровую площадку на придомовой территории).

Все про недвижимость

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Яндекс.Метрика