Сдавать квартиру можно самостоятельно или через агентство – в каждом случае свои преимущества и недостатки. Многие вопросы можно устранить заранее, если заключить договор аренды напрямую с жильцами или с риэлторской конторой. С дохода, полученного при аренде, придётся заплатить налог, но это станет гарантией выполнения договора и позволит избежать налоговых проверок.

Как официально сдавать квартиру в аренду

Основные пункты договора аренды

При проведении сделки с гражданами оформляется договор найма (гл. 35 ГК РФ № 14-ФЗ от 26.01.1996). Подписание договора необходимо, чтобы обезопасить своё имущественное и материальное положение.

Некоторые предлагают как альтернативу договору найма договор о безвозмездном пользовании имуществом и жилым помещением. Это очень рискованный вариант, поскольку вы не сможете выселить квартирантов, если они перестанут оплачивать жильё.

  • Современные варианты под сдачу – это не просто «лишняя» бабушкина квартира, а часть коммерческой программы, когда люди берут жильё в ипотеку или вкладывают целенаправленно деньги, делают качественный ремонт. Иногда поведение жильцов оставляет желать лучшего и может привести к значительному ущербу, когда испорчена бытовая техника, сантехника и прочие вещи. Все условия оценки и возмещения ущерба можно указать в договоре аренды.

 

  • Денежные споры – хорошо, когда жильцы и хозяева расходятся при позитивном впечатлении друг от друга. Но очень часто аренда прекращается именно при возникновении спорных вопросов, если возникают претензии по поводу оплаты или поведения жильцов. Особо продвинутые пользователи могут пожаловаться в УФМС, могут потребовать у банка возврат перечисленных на карточку денег под предлогом ошибочного платежа и «необоснованного обогащения» владельца квартиры.
[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Совет. Если деньги за проживание в квартире перечисляют на карточку, то лучше так и указывать назначение платежа: «аренда жилья». Таким образом у вас будут лишние свидетельства в случае конфликта с жильцами.[/stextbox]

В типовом договоре найма содержатся такие пункты:

  • наименования сторон, участвующих в сделке (ФИО, данные паспорта, адрес регистрации);
  • адрес квартиры, сведения о правоустанавливающих документах;
  • условия аренды (сроки и величина платежей, изменение суммы);
  • условия оплаты коммунальных расходов, интернета;
  • условия проживания (сколько человек, наличие животных);
  • ответственность сторон и компенсация возможного ущерба;
  • решение спорных моментов, сроки устранения нанесённого ущерба;
  • условия продления и досрочного расторжения договора;
  • дополнительные условия (возможность проверять состояние квартиры, перестановка мебели, текущий ремонт);
  • контактные данные (телефоны, e-mail, дополнительные лица вместо вас для экстренных сообщений).

В качестве приложения можно добавить акт приёма-передачи и опись имущества, копии паспортов и других документов, платёжные документы о стоимости техники или сделанного ремонта, фотографии интерьера.

Обязательно обсудите и зафиксируйте возможности субаренды (поднайма), иначе вместо девушки-студентки можно обнаружить бригаду строителей-гастарбайтеров.

Перед подписанием договора необходимо совместно проверить всю технику, для того, чтобы убедиться в её исправном состоянии, а лучше оставить инструкции по применению.

Широко практикуют внесение гарантийной суммы (в размере месячного платежа за аренду) на случай задержки с оплатой или для компенсации возможных убытков. Если всё остаётся в порядке, то при окончании аренды эти деньги возвращаются арендатору.

Кстати, изменение арендной платы возможно и в сторону увеличения и в сторону уменьшения, но размер платежей может изменяться не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).

Как официально сдавать квартиру в аренду (3)

[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Важно. Можно проверить действительность паспорта у арендатора на сайте МВД, а так же можно узнать про открытые дела на сайте у службы судебных приставов.[/stextbox]

Оформление в росреестре и налоговой инспекции

Все правоотношения собственников и жильцов соответствующим образом отражаются в госструктурах.

Договоры найма жилого помещения, действующие более одного года, подлежат обязательной государственной регистрации (п. 2 закона № 217-ФЗ от 21.07.2014). Краткосрочные договоры сроком действия менее года тоже являются основанием для юридически значимых действий и требуют своевременного перечисления налогов.

[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Внимание. Распространённое заблуждение о том, что незарегистрированные договоры найма сроком до 1 года не нуждаются в налоговых отчётах, приводит к серьёзным проблемам. Квартиранты или соседи могут пожаловаться в полицию или в налоговую и тогда придётся оплачивать и налоги, и штрафы.[/stextbox]

По поводу налогов – их обязательно следует платить с доходов от аренды или иного использования имущества (ст. 208 НК РФ). При сдаче квартиры возможно начисление налогов такими способами:

  • гражданин ежегодно перечисляет 13% НДФЛ, что означает часть от дохода, полученного в результате сделки с арендаторами (гл. 23 НК РФ);
  • индивидуальный предприниматель может использовать упрощённую систему налогообложения и перечислять ежеквартально 6% от полученного дохода, помимо этого он платит пенсионные и страховые взносы (гл.2 НК РФ);
  • патент на сдачу недвижимости – приобретается ИП или организацией, его стоимость зависит от региона и предполагаемой выгоды, позволяет сдавать различные объекты недвижимости без детального заполнения декларации.

Внимательно следите за датой внесения налогов: необходимо отчитаться в I квартале следующего года (подать декларацию до 30 апреля, перечислить налоги до 15 июля), иначе последуют проверки, штрафы и начисление пени.

При неуплате или неполной уплате налога начисляется штраф 20% от неоплаченной суммы, при умышленном деянии 40% (ст. 122 НК РФ).

В Уголовном кодексе за незаконное предпринимательство предусмотрено наказание в виде штрафов, обязательных работ (ст. 171 УК РФ), штрафы или принудительные работы за уклонение от уплаты налогов, страховых взносов (ст. 198 УК РФ).

Отсутствие договора аренды не освобождает арендаторов от материальной ответственности и собственник в любом случае может обращаться в судебные инстанции, если докажет, что конкретные лица причинили ему определённый ущерб.

Все про недвижимость