Как инвестировать в недвижимость: основы

Для многих инвестирование в недвижимость — это неизведанная территория. В отличие от акций и облигаций, которые часто называют «стандартными активами», недвижимость до недавнего времени считалась «альтернативным активом», исторически труднодоступным и доступным .

Но то, что инвестирование в недвижимость может быть незнакомой инвестиционной возможностью, не означает, что ее следует избегать. При правильном подходе недвижимость может стать прибыльным и надежным способом получения существенной прибыли. Недвижимость может создавать стабильный поток доходов, дополняя ваш портфель уникальными преимуществами, включая потенциал повышения стоимости, диверсификацию портфеля и налоговые преимущества .

Несмотря на эти очевидные преимущества, недвижимость может показаться пугающей без очевидной отправной точки. Это не должно иметь место, все же. В этой статье мы обсудим основы инвестирования в недвижимость, в том числе семь различных способов, с помощью которых вы можете начать прямо сейчас.

Итак, обо всем по порядку: что такое инвестирование в недвижимость?

Жилая недвижимость : Жилая недвижимость состоит из домов на одну семью, домов на несколько семей, таунхаусов, кондоминиумов и домов на несколько семей, которые люди используют в качестве жилого помещения, а не рабочего места. Дома, площадь которых превышает четыре , считаются коммерческой собственностью. Некоторые примеры включают отдельно стоящие дома, таунхаусы и кондоминиумы, которыми могут владеть жильцы.
Коммерческая недвижимость : Коммерческая недвижимость — это собственность, которая используется в коммерческих целях. Коммерческая недвижимость классифицируется как офисная, торговая, земельная или многосемейная. Некоторые примеры объектов коммерческой недвижимости включают бизнес-офисы (офис), рестораны (розничная торговля), сельскохозяйственные угодья (земля) и большие многоквартирные дома (многоквартирные дома).
Промышленная недвижимость : как следует из названия, эти объекты служат целям промышленного бизнеса. К некоторым примерам относятся склады для отправки или хранения, фабрики и электростанции.
В дополнение к типам недвижимости, есть три основных способа заработать деньги на инвестициях в недвижимость: проценты по кредитам, повышение стоимости и аренда.

Проценты по займам (или, по выражению недвижимости, « долг »): займ в сфере недвижимости — это механизм, при котором инвесторы ссужают деньги застройщику и зарабатывают деньги на выплате процентов. Долговое инвестирование обеспечивает регулярный денежный поток для инвестора. В зависимости от количества кредиторов, в стеке капитала может быть один или несколько типов долгов . Типы долга включают в себя старший долг , младший долг и мезонинный долг . Долг также может быть обеспеченным или необеспеченным . Это различие определяет права инвестора в случае взыскания имущества. Кредит — это тип пассивного инвестирования, который используется частными акционерными компаниями, REIT и инвестиционными платформами недвижимости.
Оценка : Как и в случае владения любым капиталом , владение недвижимостью дает инвестору возможность зарабатывать деньги от продажи этого капитала. Оценка , или увеличение стоимости имущества с течением времени, представляет собой потенциальная прибыль доступна для инвестора , когда это имущество продается. В отличие от долговых инвестиций или дохода от аренды, продажа обеспечивает один большой, единый доход. Акционерный капитал обычно можно отнести к категории привилегированных или обыкновенных акций . Владение акциями может быть активной или пассивной инвестицией в зависимости от позиции инвестиций в стеке капитала.
Аренда : инвестор, владеющий долевым владением недвижимостью, может получать доход, сдавая эту собственность в аренду. Как и в случае дохода, получаемого от долговых инвестиций, доход от аренды может обеспечить регулярный поток дохода. В зависимости от того, как владелец недвижимости управляет своей недвижимостью (самостоятельно или через наемного управляющего), он может хранить все свои доходы или делиться доходами с управляющей компанией.
Каждая категория недвижимости и вид инвестиций несет свой набор рисков и выгод. Независимо от типа недвижимости, в которую вы инвестируете, важно правильно выбирать инвестиции, используя возможности через строгий процесс андеррайтинга . Независимо от того, кто выполняет страхование, должная осмотрительность играет жизненно важную роль в принятии решения об инвестициях, определяющих, является ли инвестиционная возможность финансово обоснованной и может ли она соответствовать вашим финансовым целям.

Многие инвесторы предпочитают использовать прогнозируемую доходность в качестве ключевого показателя при анализе недвижимости. Тем не менее, более опытные инвесторы в недвижимость часто обращаются к ставке капитализации или «предельной ставке» в качестве предпочтительного способа оценки возможности.

Способы инвестировать в недвижимость
Существует множество способов инвестировать в недвижимость с любой суммой денег, временем и инвестиционным горизонтом. Варианты инвестиций в недвижимость делятся на две основные категории: активные и пассивные инвестиции. Вот семь фундаментальных способов инвестирования в недвижимость с вариантами: от интенсивных, с большими усилиями до невмешательства с минимальными усилиями.

Активное инвестирование в недвижимость (делаю сам)
Активное инвестирование в недвижимость требует больших личных знаний в сфере недвижимости и практического управления или делегирования обязанностей. Активные инвесторы могут работать как инвесторы в недвижимость неполный или полный рабочий день, в зависимости от характера и количества их инвестиционных свойств. Они обычно инвестируют в недвижимость только с одним или несколькими владельцами, поэтому они несут небольшую ответственность за обеспечение успеха собственности. Из-за этого активным инвесторам в недвижимость необходимы навыки в сфере недвижимости и финансов, а также навыки ведения переговоров, чтобы повысить уровень капитализации и общую рентабельность инвестиций .

Дом-листать
дом покадровый-активное недвижимое-инвестирование

Перестройка домов — самый активный и практичный способ инвестировать в недвижимость. В перевороте дома инвестор покупает дом, вносит изменения и ремонты, чтобы повысить его стоимость на рынке, а затем продает его по более высокой цене. Перепродажа жилья обычно носит краткосрочный характер, поскольку чем дольше инвестор владеет домом, не сдавая его в аренду арендаторам, тем больше складываются его расходы. Это съедает прибыль, когда они продают это. Инвесторы могут отремонтировать или отремонтировать дом, чтобы увеличить его цену продажи или продать, когда его стоимость на рынке жилья увеличивается.

Если вы смотрите HGTV, то, вероятно, вы наблюдали, как дом превращался из грязи в богатство менее чем за 30 минут и продавался с ощутимой прибылью, перебирая профессионалов. На этих показах ласты покупают дом, который, по его мнению, недооценен, повышают стоимость за счет ремонта — например, замены столешниц или полов или сноса стен, чтобы изменить планы этажей — и затем продают дом по более высокой цене, чтобы превратить прибыль.

Хотя переворот в доме увлекателен, он также требует глубоких знаний в области финансов и недвижимости, чтобы вы могли зарабатывать деньги в течение времени и в условиях ограниченного бюджета, чтобы получить прибыль на рынке жилья после продажи дома. Успех — и финансовое бремя — переворота дома полностью ложится на инвестора. Вам нужно достаточно денег для первоначального взноса и / или достаточно хорошего кредита, чтобы получить ипотечный кредит, чтобы купить недвижимость раньше, чем это сделает другой ласт. Это инвестиция в недвижимость под высоким давлением и высокая ставка, которая делает прекрасное телевидение, но хорошая инвестиционная возможность только для определенных знающих инвесторов.

Еще одна возможность изменения свойств — это оптовые продажи . Оптовая продажа — это когда инвестор подписывает контракт на покупку недвижимости, которая, по его мнению, недооценена, а затем быстро продает ее другому инвестору по более высокой цене для получения прибыли. Чаще всего оптовые торговцы ищут недвижимость, нуждающуюся в ремонте, и продают ее домовладельцам, которые готовы выполнить ремонт. Инвестор подпишет договор на покупку недвижимости и внесет залог на реальные деньги . Затем они быстро пытаются продать дом домохозяек с премией, получая небольшую прибыль. По сути, оптовик получает комиссионные за поиск посредника в продаже жилья. Однако, в отличие от традиционных брокеров, оптовый торговец использует свою позицию покупателя недвижимости для заключения сделки.

Оптовая торговля — рискованное предприятие, также требующее экспертизы в сфере недвижимости и финансов. Это требует должной осмотрительности и доступа к сети домовладельцев, чтобы найти покупателя в течение срока, чтобы продать по выгодной цене. В противном случае, как переворот в доме, вы рискуете не получить прибыль или, что еще хуже, потерять деньги.

Аренда недвижимости
Аренда недвижимости также требует практического управления, но в отличие от переворота домов, они имеют долгосрочный инвестиционный горизонт. Любой тип недвижимости (жилой, коммерческий или промышленный) может быть арендованным. Владельцы недвижимости получают регулярный денежный поток, как правило, ежемесячно в форме арендной платы от арендаторов. Это может обеспечить стабильный и надежный источник дохода для инвесторов, но также требует большой работы или делегирования ответственности для обеспечения бесперебойной работы.

Во-первых, вы должны найти арендаторов для вашей собственности. Это может быть легко или сложно в зависимости от типа вашего имущества и доступных ресурсов для поиска арендаторов. Вы также несете ответственность за проведение фоновых проверок потенциальных арендаторов (если хотите) и предоставление юридически обоснованных договоров аренды с арендаторами. За каждый месяц, когда у вас нет арендатора, вы упускаете доход от своих инвестиций.

Если у вас есть арендаторы, у вас есть целый ряд вытекающих из этого обязанностей. Как арендодатель, вы несете ответственность за сбор арендной платы, обслуживание имущества, ремонт, выселение, учет имущества и обеспечение соблюдения правовых норм по всем вопросам. В зависимости от количества арендуемых объектов недвижимости, которыми вы владеете, управление недвижимостью может выполняться неполный или полный рабочий день.

Некоторые инвесторы в недвижимость, которые не хотят заниматься управлением имущественным договором с управляющей компанией за фиксированную или процентную плату. Это снимает некоторый вес с плеч инвестора, превращая недвижимость в более пассивные инвестиции. Тем не менее, этот компромисс также означает, что инвестор уступает некоторый контроль над своей собственностью и теряет часть своего ежемесячного дохода.

Airbnb
Airbnb — это технологическая компания, которая позволяет жильцам сдавать свои дома в аренду на ночь, обычно в качестве альтернативы отелю. Аренда Airbnb похожа на арендуемую недвижимость, но она ограничена жилой недвижимостью и обычно доступна только на короткий срок. В отличие от традиционной аренды, Airbnb позволяет вам сдавать в аренду часть вашего дома или всего дома. Владельцы недвижимости зарабатывают деньги, нанимая их недвижимость на ночь, что может обеспечить регулярный или нерегулярный денежный поток, в зависимости от спроса на недвижимость в рамках ее конкретного рынка. Владельцы недвижимости несут ответственность за обстановку и содержание дома для арендаторов.

Аренда Airbnb требует гораздо меньшего количества опыта и надзора, чем традиционная аренда по нескольким причинам. Сам Airbnb облегчает бронирование арендуемой недвижимости и создает договорное соглашение между владельцем недвижимости и арендатором. Поскольку Airbnb управляет несколькими компонентами процесса аренды, аренда недвижимости Airbnb может быть неполной занятостью или побочным занятием.
Хотя аренда Airbnb может быть выгодным решением для запасной спальни в вашем доме, перед перечислением убедитесь, что краткосрочная аренда разрешена в вашем районе. Ассоциации домовладельцев имеют право запрещать краткосрочную аренду, а в некоторых городах, таких как Нью-Йорк, существуют запреты на виды краткосрочной аренды. И убедитесь, что вы готовы справиться с любыми возможными головными болями это может подойти в соответствии с политикой хостинга Airbnb.

Пассивное инвестирование в недвижимость (The Hands-Off Way)
Пассивное инвестирование в недвижимость предлагает возможности инвестировать в недвижимость для всех: тех, кто обладает обширными знаниями в сфере недвижимости и финансов, а также тех, кто имеет ограниченный опыт или вообще не имеет опыта. Пассивные инвесторы в недвижимость обычно предоставляют только капитал и позволяют профессионалам инвестировать в недвижимость от их имени. Как и в случае с акциями и облигациями, пассивные инвесторы несут ответственность только за свои инвестиции.

Фонд прямых инвестиций
Фонд частного акционерного капитала является инвестиционной моделью , где инвесторы объединяют свои деньги в единый фонд , чтобы сделать инвестиции. Обычно это товарищества с ограниченной ответственностью с назначенным менеджером или группой управления. В то время как управляющий активно управляет инвестициями фонда акций, от инвесторов не обязательно требуется непосредственное участие на регулярной основе. Однако, как инвестору, важно обладать знаниями в области финансов и недвижимости, необходимыми для понимания рисков и потенциальной отдачи от каждой инвестиции, поскольку минимальные инвестиции, как правило, довольно высоки.

Доступ к фондам прямых инвестиций, как правило, ограничен аккредитованными и институциональными инвесторами с высоким уровнем собственного капитала . Инвестиционные минимумы могут варьироваться, но обычно составляют не менее 100 000 долларов США. Фонды прямых инвестиций, как правило, используют модель « два и двадцать », в которой они взимают ежегодный сбор за управление в размере 2% и дополнительный сбор в размере 20% с любой прибыли, которую получает фонд. Фонды прямых инвестиций, как правило, также неликвидны и поэтому обязательно ограничены инвесторами, которые могут позволить себе связывать большие суммы денег в течение длительных периодов времени.

Фонды возможностей
Фонд возможностей — это инвестиционная модель, в которой инвесторы объединяют свои деньги в единый фонд для осуществления инвестиций в квалифицированные зоны возможностей . Зоны возможностей — это участки переписи населения с низким уровнем дохода, которые были назначены губернаторами штатов и сертифицированы министерством финансов США. Зоны возможностей и фонды возможностей подпадают под программу «Зона возможностей», которая была создана для поощрения частных инвестиций в развитие экономически неблагополучных районов по всей территории США.

По закону фонд возможностей должен стремиться инвестировать не менее 90% своих активов в собственность или бизнес в зонах возможностей. Что касается недвижимости, программа «Зона возможностей» была разработана для содействия благоустройству микрорайонов, поэтому типы разрешенных инвестиций в недвижимость ограничены. Инвестиции в недвижимость ограничиваются строительством новых зданий, перестройкой ранее неиспользуемых зданий или Фондом возможностей необходимо инвестировать в улучшение больше, чем он заплатил, чтобы купить недвижимость в течение 30 месяцев с момента ее покупки.

Инвесторы из фондов возможностей могут получить значительные налоговые льготы на прирост капитала для своих инвестиций. Фонд возможностей позволяет инвестору откладывать налоги на реализованную прирост капитала, вложенную в Фонд возможностей до 31 декабря 2026 года. Если инвестиции удерживаются не менее пяти лет до 31 декабря 2026 года, инвесторы могут ожидать снижения налоговых обязательств на 10%. на их отложенный прирост капитала. Если инвестиции удерживаются не менее семи лет до 31 декабря 2026 года, инвесторы могут рассчитывать на 15% -ное снижение налоговых обязательств по отложенному приросту капитала. И, если инвестиции удерживаются в течение по крайней мере десяти лет, любая прибыль от прироста капитала, полученная от инвестиций, должна быть навсегда исключена из налогов на прирост капитала.

Фонды возможностей — это долгосрочные инвестиции, которые могут быть или не быть неликвидными. Чтобы получить все налоговые преимущества Фонда возможностей, инвесторы должны инвестировать до 31 декабря 2019 года и удерживать свои инвестиции не менее 10 лет. Они идеально подходят для невмешательных инвесторов, которые хотят максимизировать экономию налога на прирост капитала, но, как правило, они ограничены только инвесторами, которые могут позволить себе связывать свои деньги в инвестициях в течение длительных периодов времени.

ЗПИФН
Инвестиции в недвижимость доверия (REIT) является компанией , которая делает долговые или долевые инвестиции в коммерческую недвижимость. Как правило, REIT предлагает инвесторам портфель недвижимости. Инвесторы покупают акции компании и получают доход от ее долговых и долевых инвестиций в виде дивидендов. Подобно взаимному фонду, REIT были созданы как способ предоставить обычным инвесторам публичный доступ к инвестициям в недвижимость. По закону REIT должен зарабатывать не менее 75% своего валового дохода от недвижимости и инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимость. Кроме того, он должен распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода среди акционеров каждый год.

Сегодня REIT могут быть классифицированы в соответствии с доступом инвесторов тремя способами: частные REIT, публично торгуемые REIT и публичные неторгуемые REIT.

Частные REIT не зарегистрированы в SEC и не обращаются на бирже. Частные инвестиционные фонды во многом похожи на фонды прямых инвестиций. Они обычно ограничены аккредитованными инвесторами с высоким собственным капиталом, и хотя минимумы субъективны, они обычно довольно высоки. Частные REIT также обычно несут высокие сборы, иногда до 15%. Кроме того, они, как правило, неликвидны, что ограничивает доступ тем, кто может позволить себе инвестировать большие суммы денег в течение длительных периодов времени.

Открытые акции REITs зарегистрированы в SEC и обращаются на фондовом рынке. В отличие от большинства инвестиций в недвижимость, они являются высоколиквидными без какого-либо инвестиционного минимума, кроме цены акции, поэтому инвесторы могут легко покупать и продавать их. В то время как публичные REIT предоставляют самый широкий доступ, поскольку они связаны с публичными рынками , они являются одной из инвестиций в недвижимость, подверженных наибольшей волатильности.

Публичный неторгуемый REIT является своего рода гибридом между публично торгуемым REIT и частным REIT. Они зарегистрированы в SEC, но не обращаются на бирже. Они могут быть открытыми или ограниченными, а их инвестиционные минимумы могут варьироваться. Они обычно неликвидны и могут нести высокие инвестиционные сборы, но это не всегда так.

Платформы для инвестиций в недвижимость онлайн
онлайн-недвижимый-инвестируя-платформы пассивно-недвижимый-инвестирование

Платформы онлайн-недвижимости объединяют инвестиции и инвестируют в возможности инвестирования в недвижимость, которые иначе было бы трудно найти или было бы недоступно на индивидуальном уровне. Платформы недвижимости предлагают инвесторам возможность инвестировать в отдельные инвестиции или диверсифицированный портфель недвижимости. Некоторые предлагают только долговые инвестиции, а другие предлагают как долговые, так и долевые. И некоторые фокусируются на конкретном городе или регионе, а другие инвестируют по всей стране. Многие платформы для инвестиций в недвижимость имеют ограничения, такие как требования к аккредитации и высокие инвестиционные минимумы, но не все из них.

Например, гостиницыобъединяет инвестиции тысяч инвесторов всех размеров и использует их общую покупательную способность для инвестирования в возможности инвестирования в недвижимость, которые в противном случае были бы недоступны большинству инвесторов на индивидуальной основе. Наша команда по недвижимости с опытом работы более 7,5 миллиардов долларов приобретает и управляет нашими инвестициями, создавая портфели частной недвижимости с национальной диверсификацией от имени наших инвесторов. В отличие от других ограниченных инвестиций в недвижимость, Fundrise открыт для всех без ограничений по аккредитации или собственному капиталу. Он также дает инвесторам доступ к большей ликвидности, чем некоторые другие варианты частного рынка, путем ежеквартального погашения, при условии соблюдения определенных ограничений и ограничений. Кроме того, инвестиции Fundrise имеют низкую комиссию и минимум инвестиций в размере 500 долларов США .

Собираем все вместе
Недвижимость имеет хороший послужной список. Инвестирование в недвижимость дает возможность получить значительную прибыль и добавить значительную диверсификацию вашего портфеля. При грамотном управлении это может стать ценным источником денежных потоков в вашем инвестиционном портфеле. Как и в случае любых инвестиций, инвестиции в недвижимость требуют от вас понимания и взвешивания рисков и потенциальных выгод до начала. В зависимости от того, каким образом вы решите инвестировать в недвижимость, вам потребуется разное количество времени, стартовый капитал, знания и терпение.

Если это соответствует вашим целям, доступным ресурсам и индивидуальности, наиболее подходящими для вас могут быть быстроразвивающиеся рискованные предприятия с переворотом в доме. Если вы не обладаете обширными знаниями и опытом, чтобы рисковать домохозяйством, или если у вас нет сильного желания стать арендодателем, вы все равно можете воспользоваться преимуществами диверсификации и потенциальным доходом от недвижимости. Существуют пассивные инвестиционные варианты, такие как Fundrise , которые могут помочь вам разблокировать недвижимость без текущих обязательств, которые ложатся на плечо активных инвесторов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Яндекс.Метрика