Аренда земельного участка – это право на временное использование земли на основании договора с собственником участка. В договоре установлены условия, сроки и размеры оплаты. Основные правовые нормы содержатся в ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (закон № 136-ФЗ от 25.10.2001) о предоставлении земельных участков, принадлежащих государственной или муниципальной власти, в аренду с проведением торгов или напрямую с арендатором (введена законом № 171-ФЗ от 23.06.2014).
Выделение земельных участков для арендования
Краткосрочная аренда продолжается менее 1 года, а длительная аренда – до 49 лет, местное законодательство может регулировать сроки для ИЖС, сельхозугодий и другого назначения. Договоры аренды или субаренды земельного участка, безвозмездного использования, действующие сроком менее 1 года, не подлежат госрегистрации (ст. 26 гл. 5 ЗК РФ).
[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Важно. Из этого не следует, что договоры аренды, действующие более 1 года следует обязательно регистрировать, этот вопрос носит дискуссионный характер и подлежит решению в конкретных обстоятельствах (подробнее в информационном письме ВАС РФ № 59 от 16.02.2001).[/stextbox]
Договоры аренды оформляются на торгах, которые муниципальная администрация проводят в виде аукциона. Без назначения торгов предоставляются участки в соответствии с п.2 ст. 39.6 указанного закона. Сюда относится почти 40 различных категорий:
- для организаций по распоряжению Президента РФ, Правительства РФ, главного должностного лица по региону РФ, которые занимаются коммунальными и социально-культурными объектами, реализуют инвестиционные предложения;
- для деятельности компаний, занятых обустройством автодорог и железнодорожных путей;
- для устройства водохранилищ и гидротехнических конструкций;
- для размещения объектов водоснабжения, газо-, тепло-, электросетей, каналов связи, нефтепроводов и прочих сооружений;
- для комплексной застройки территории и организации индивидуального жилищного строительства;
- для занятий садоводством, огородничеством;
- для крестьянских и фермерских хозяйств;
- для охотничьих хозяйств;
- для казачьих, религиозных объединений, которые развивают сельхозпроизводство, продолжают культурно-исторические традиции;
- для пользования недрами и природными ресурсами.
Порядок действий для аренды муниципальной земли
В зависимости от того, поставлен ли участок на кадастровый учёт, можно выделить различные способы оформления его в аренду.
- Аукцион со стороны администрации с участками, которые в муниципальной собственности, на кадастровом учёте, показаны на кадастровой карте Росреестра. На основании утверждённых Правил землепользования и застройки территория делится на участки по видам разрешённого пользования. Значит, представленные на аукционе участки уже выделены и учтены, чтобы выбрать себе подходящий, нужно проверять информацию про аукционы в печатных периодических изданиях или на сайте администрации. Для участия необходимо не позднее 5 дней до даты аукциона предоставить такие документы: копия паспорта (или другого личного удостоверения), заявка на участие, квитанция о выплате задатка.
[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Важно. Выделенные участки находятся на кадастровом учете и отображаются на кадастровой карте Росреестра, доступной всем пользователям. Для он-лайн проверки открываем карту, заходим во вкладку «Услуги» и находим «Справочную информацию по объекту недвижимости». Внизу страницы активируем «Сформировать запрос» и смотрим «Права и ограничения».[/stextbox]
- Аукцион инициирует гражданин с правом дальнейшего выкупа участка, который принадлежит муниципальной власти и состоит на кадастровом учёте. Для организации аукциона необходимо направить заявление на имя главы муниципальной администрации, в котором указать цели получения участка. Условия торгов и список документов практически такой же, как в первом способе.
До получения ответа может пройти 1 месяц, на аукционе лидирует тот, кто предлагает самую высокую арендную плату. Обычно начальное предложение звучит в пределах 0,5-2% кадастровой стоимости, а шаги торгов увеличивают его на 0,5%. Содержание аукциона заносится в протокол, на основании которого представитель администрации и финалист торгов заключают договор аренды.
- Аренда без аукциона на участки, которые не выделены, границы не показаны на кадастровой карте Росреестра. Может быть предоставлена для крестьянского или фермерского подворья, для ведения личного хозяйства, садоводства и огородничества, а так же для ИЖС.
Для этого нужно найти невыделенный участок на кадастровой карте Росреестра и заказать схему его расположения (в соответствии со ст. 11.10 ЗК РФ).
[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Важно. Получить схему расположения земельного участка можно он-лайн на специализированных сервисах (постановление № 762 Минэкономразвития России). Готовые документы присылают в течение 1 недели, стоимость услуги примерно 2 000 рублей.[/stextbox]
В администрации нужно заполнить заявление о том, чтобы утвердить схему расположения участка на кадастровом плане и заявление о том, чтобы предварительно согласовать предоставление земельного участка в аренду. В заявлении нужно указать цель использования участка, приложить схему расположения и копию личного документа.
Администрация публикует в газете извещение о проведении аукционных мероприятий, если на протяжении 1 месяца отсутствуют другие заявки об участии в торгах, то выдаётся постановление о предварительном согласовании (по ст. 39.15 ЗК).
Постановление администрации о предварительном согласовании является основанием для того, чтобы передать участок в аренду без назначения аукциона (согласно ст. 39.18 ЗК РФ).
С подписанным постановлением о предварительном согласовании и схемой расположения участка нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы оформить межевой план, получить кадастровый паспорт и поставить сформированный земельный участок на кадастровый учёт. На основании кадастровых документов нужно написать заявление в адрес главы администрации о передаче земельного участка в аренду без организации аукциона.
[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Важно. Более выгодно арендовать участок для садоводства и огородничества, его кадастровая стоимость гораздо ниже, зато потом можно бесплатно изменить целевое назначение земельного надела под ЛПХ или ИЖС.[/stextbox]
- Аренда без аукциона на участки, принадлежащие муниципальной власти, состоящие на кадастровом учёте, возможна в таких случаях: при завершении начатого строительства, при продлении договора аренды, подписанного ранее без торгов или при участии на торгах. Необходимо направить заявление о новом договоре аренды до даты окончания договора.
И в случае, когда единственная заявка на участие в торгах поступила от лица, которое отвечает требованиям, выдвинутым в извещении о проведении аукциона. Когда единственный заявитель является участником, тогда договор аренды заключается с ним.
Помимо этого предусмотрено упрощённое оформление аренды без участия в торгах для некоторых льготных категорий населения (Герои РФ, Герои труда РФ, Ветераны ВОВ, Ветераны боевых действий, многодетные семьи, инвалиды, участники федеральных программ – Дальневосточный гектар, переселенцы из районов Крайнего Севера и др.).
