Аренда земельного участка – это право на временное использование земли на основании договора с собственником участка. В договоре установлены условия, сроки и размеры оплаты. Основные правовые нормы содержатся в ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (закон № 136-ФЗ от 25.10.2001) о предоставлении земельных участков, принадлежащих государственной или муниципальной власти, в аренду с проведением торгов или напрямую с арендатором (введена законом № 171-ФЗ от 23.06.2014).

Как взять в аренду муниципальную землю (1)

Выделение земельных участков для арендования

Краткосрочная аренда продолжается менее 1 года, а длительная аренда – до 49 лет, местное законодательство может регулировать сроки для ИЖС, сельхозугодий и другого назначения. Договоры аренды или субаренды земельного участка, безвозмездного использования, действующие сроком менее 1 года, не подлежат госрегистрации (ст. 26 гл. 5 ЗК РФ).

[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Важно. Из этого не следует, что договоры аренды, действующие более 1 года следует обязательно регистрировать, этот вопрос носит дискуссионный характер и подлежит решению в конкретных обстоятельствах (подробнее в информационном письме ВАС РФ № 59 от 16.02.2001).[/stextbox]

Договоры аренды оформляются на торгах, которые муниципальная администрация проводят в виде аукциона. Без назначения торгов предоставляются участки в соответствии с п.2 ст. 39.6 указанного закона. Сюда относится почти 40 различных категорий:

  • для организаций по распоряжению Президента РФ, Правительства РФ, главного должностного лица по региону РФ, которые занимаются коммунальными и социально-культурными объектами, реализуют инвестиционные предложения;
  • для деятельности компаний, занятых обустройством автодорог и железнодорожных путей;
  • для устройства водохранилищ и гидротехнических конструкций;
  • для размещения объектов водоснабжения, газо-, тепло-, электросетей, каналов связи, нефтепроводов и прочих сооружений;
  • для комплексной застройки территории и организации индивидуального жилищного строительства;
  • для занятий садоводством, огородничеством;
  • для крестьянских и фермерских хозяйств;
  • для охотничьих хозяйств;
  • для казачьих, религиозных объединений, которые развивают сельхозпроизводство, продолжают культурно-исторические традиции;
  • для пользования недрами и природными ресурсами.

Порядок действий для аренды муниципальной земли

В зависимости от того, поставлен ли участок на кадастровый учёт, можно выделить различные способы оформления его в аренду.

  1. Аукцион со стороны администрации с участками, которые в муниципальной собственности, на кадастровом учёте, показаны на кадастровой карте Росреестра. На основании утверждённых Правил землепользования и застройки территория делится на участки по видам разрешённого пользования. Значит, представленные на аукционе участки уже выделены и учтены, чтобы выбрать себе подходящий, нужно проверять информацию про аукционы в печатных периодических изданиях или на сайте администрации. Для участия необходимо не позднее 5 дней до даты аукциона предоставить такие документы: копия паспорта (или другого личного удостоверения), заявка на участие, квитанция о выплате задатка.
[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Важно. Выделенные участки находятся на кадастровом учете и отображаются на кадастровой карте Росреестра, доступной всем пользователям. Для он-лайн проверки открываем карту, заходим во вкладку «Услуги» и находим «Справочную информацию по объекту недвижимости». Внизу страницы активируем «Сформировать запрос» и смотрим «Права и ограничения».[/stextbox]
  1. Аукцион инициирует гражданин с правом дальнейшего выкупа участка, который принадлежит муниципальной власти и состоит на кадастровом учёте. Для организации аукциона необходимо направить заявление на имя главы муниципальной администрации, в котором указать цели получения участка. Условия торгов и список документов практически такой же, как в первом способе.

До получения ответа может пройти 1 месяц, на аукционе лидирует тот, кто предлагает самую высокую арендную плату. Обычно начальное предложение звучит в пределах 0,5-2% кадастровой стоимости, а шаги торгов увеличивают его на 0,5%. Содержание аукциона заносится в протокол, на основании которого представитель администрации и финалист торгов заключают договор аренды.

  1. Аренда без аукциона на участки, которые не выделены, границы не показаны на кадастровой карте Росреестра. Может быть предоставлена для крестьянского или фермерского подворья, для ведения личного хозяйства, садоводства и огородничества, а так же для ИЖС.

Для этого нужно найти невыделенный участок на кадастровой карте Росреестра и заказать схему его расположения (в соответствии со ст. 11.10 ЗК РФ).  

[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Важно. Получить схему расположения земельного участка можно он-лайн на специализированных сервисах (постановление № 762 Минэкономразвития России). Готовые документы присылают в течение 1 недели, стоимость услуги примерно 2 000 рублей.[/stextbox]

В администрации нужно заполнить заявление о том, чтобы утвердить схему расположения участка на кадастровом плане и заявление о том, чтобы предварительно согласовать предоставление земельного участка в аренду. В заявлении нужно указать цель использования участка, приложить схему расположения и копию личного документа.

Администрация публикует в газете извещение о проведении аукционных мероприятий, если на протяжении 1 месяца отсутствуют другие заявки об участии в торгах, то выдаётся постановление о предварительном согласовании (по ст. 39.15 ЗК).

Постановление администрации о предварительном согласовании является основанием для того, чтобы передать участок в аренду без назначения аукциона (согласно ст. 39.18 ЗК РФ).

С подписанным постановлением о предварительном согласовании и схемой расположения участка нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы оформить межевой план, получить кадастровый паспорт и поставить сформированный земельный участок на кадастровый учёт. На основании кадастровых документов нужно написать заявление в адрес главы администрации о передаче земельного участка в аренду без организации аукциона.

[stextbox id=’vse-pro-nedvizhimost’]Важно. Более выгодно арендовать участок для садоводства и огородничества, его кадастровая стоимость гораздо ниже, зато потом можно бесплатно изменить целевое назначение земельного надела под ЛПХ или ИЖС.[/stextbox]
  1. Аренда без аукциона на участки, принадлежащие муниципальной власти, состоящие на кадастровом учёте, возможна в таких случаях: при завершении начатого строительства, при продлении договора аренды, подписанного ранее без торгов или при участии на торгах. Необходимо направить заявление о новом договоре аренды до даты окончания договора.

И в случае, когда единственная заявка на участие в торгах поступила от лица, которое отвечает требованиям, выдвинутым в извещении о проведении аукциона. Когда единственный заявитель является участником, тогда договор аренды заключается с ним.

Помимо этого предусмотрено упрощённое оформление аренды без участия в торгах для некоторых льготных категорий населения (Герои РФ, Герои труда РФ, Ветераны ВОВ, Ветераны боевых действий, многодетные семьи, инвалиды, участники федеральных программ – Дальневосточный гектар, переселенцы из районов Крайнего Севера и др.). 

Все про недвижимость