итоги-2018 и прогнозы-2019 — Блог N1.RU


Сергей Бессонов, эксперт компании Villa66 из Екатеринбурга, о тенденциях, которые привлекли внимание экспертов в прошлом и прогнозы на развитие рынка загородной недвижимости в наступившем году.

Рынок загородной недвижимости не повторяет тенденции рынка городского. Он меньше зависит от макроэкономических показателей и развивается по своим законам. В 2018 году мы провели исследование первичного рынка загородной недвижимости в организованных посёлках на примере Екатеринбурга. И вот что удалось выяснить.

Ситуация на рынке в 2018 году была более оптимистичной, чем в 2017. Объемы продаж выросли на 10-15%. Цены за год увеличились на 7-10%. При этом, цены растут в сегментах эконом и премиум, а стоимость в сегменте комфорт практически не изменилась.

По-прежнему преобладает предложение «участки без подряда». Такие продажи составляют около 90% в объеме рынка. Рынок «участки с подрядом» характерен для сегмента премиум и luxury, где для застройщика важно не количество проданных участков с домами, а цена.

Рынок загородных поселков с предложением «участки без подряда»

Как мы видим, цивилизованное управление пусть медленно, но приходит в «загородку». Связано это с малым количеством крупных профессиональных УК на рынке, способных справиться со сложностями и тонкостями в управлении проектами жилой застройки за городом.

Рынок продажи новых коттеджей/домов

В целом подтверждается тенденция прошлого года к уменьшению площади домов. У покупателя появилось больше рационального понимания затрат на содержание и налоги и меньше иллюзий по поводу «большого семейного гнезда».

           Сегмент эконом в основном представлен домами 80-120 м². Ленточный или свайный фундамент, стены из пеноблока или каркас. Исполнение — под черновую или чистовую отделку. В основном дома строятся на участках 6-8 соток по максимально низкой цене. Предложение в данном сегменте занимает порядка 75-80% рынка.

           Сегмент комфорт обычно предлагает дом 150-220 м² на участке 10-13 соток. Данное предложение занимает порядка 15% рынка. Изменения в данной категории произошли в сроках продажи, которые увеличились на 15-20%. А также в степени готовности объекта: увеличилось доля объектов под чистовую отделку, где подключены сети и облагорожен участок.

           Сегмент премиум на рынке представлен единичными проектами, и продажи происходят очень индивидуально.

Таунхаусы и дуплексы представлены на рынке в небольшом количестве. Для пригорода Екатеринбурга это, скорее, экзотика. Данное предложение обычно рассчитано на покупателя «первого жилья» и более-менее успешно в черте города и ближайшем пригороде.

Изменение требований покупателей к загородной недвижимости в 2018 году

В целом следует сказать, что покупатель становится более грамотным и требовательным, и 2018 году это невозможно не заметить.

В сегменте эконом возникло расслоение по требованиям и пожеланиям. Количество покупателей, для которых важна только цена заметно снизилось (на 10-15 %). Почти половина учится обращать внимание на качество дорог, инженерные сети, соседей и инфраструктуру поселка. И они готовы чуть доплатить, чтобы быть уверенными в качестве загородной жизни. Можно констатировать факт: в бюджетном сегменте формируется понимание, что при покупке земли важна не только стоимость «сотки».

Покупатель земли в сегменте комфорт стал еще более требователен. Данный факт можно зафиксировать аналитикой ведения сделки по сравнению с 2017 г. на одного покупателя:

Количество земельных участков, продающихся по акциям (скидка, рассрочка) осталось практически неизменным, хотя условия акций ужесточились. Время рассрочки уменьшилось: рассрочки более 3 месяцев предлагаются теперь с увеличением цены. Количество участков со скидкой и со скидкой 50% заметно снизилось.

Ситуация с кредитованием практически не изменилась: количество ипотечных и кредитных сделок на рынке покупки земли занимало и занимает 1-2 %. Статистика кредитования сделок по продаже новых коттеджей, по отзывам застройщиков, тоже не сильно изменилась.

Пожелания покупателя в 2018 году

Изменился первый приоритет: если раньше сначала выбирали выезд из города, а потом все остальное, то в 2018 вопрос №1 для 65% покупателей — выбор «места для жизни». Можно констатировать, что с развитием инфраструктуры и транспортной доступности, выезд уже не так важен. Количество покупателей, выбирающих, прежде всего, поселок, увеличилось на 15%.

Ужесточились требования к поселку: 75% покупателей указали, что для них концепция и инфраструктура поселка оказывают существенное влияние на принятие решения о покупке.

Расположение 

Подальше от тракта, рядом лесной массив, роза ветров, время поездки от дома/работы.

Концепция поселка и проектирование 

Подходит ли поселок для семьи и насколько продуман проект. Покупатель начал визуализировать, как он будет жить.

Инженерные сети 

Газ и э/э – в подземном исполнении, централизованный водопровод желателен, асфальтированная дорога не менее 6 м в ширину, обязательно освещение дороги и мест общего пользования.

Инфраструктура

Детско-спортивные площадки с наполнением «чем больше, тем лучше». Места для прогулок, тротуар, организованные выходы/выезды на спортивной технике в лес. На 25% выросло выросло количество людей, не желающих гулять по проезжей части, где  «гоняют» на квадроциклах. Магазинчики, кафе, автомойка и пр. добавили в приоритете 10%. Вопросы про школу и детский сад задает 90% покупателей. При этом 80% семей хотят иметь возможность прикрепиться к соседней школе, хотя детей в ближайшие 1-2 года переводить из города не собираются. Общественный транспорт также интересует скорее как возможность для семьи и как необходимость для проезда рабочих.

Требования к форме участка претерпели существенные изменения. На 20% увеличилась востребованность участков правильной формы — квадрат, прямоугольник. Длина участка по «фронту» — выход к дороге — требуется 22-24-метровая. На 15% выросло количество желающих жить в тупиковом проезде или на тупиковой улице. На 5% снизилось количество желающих иметь участок, где с двух сторон дорога. И, что особенно интересно, на 18% увеличилось количество покупателей с запросом «Чем меньше соседей, тем лучше» и с вопросом «А кто будет моим соседом?»

Важным изменением 2018 года стало желание покупателя иметь дополнительный сервис: служба сантехников, электриков, обслуживание котельной, чистка снега, покос травы и пр. Теперь 23% покупателей ожидают, что эти услуги можно будет получить прямо в поселке.

Что ждет рынок загородной недвижимости в 2019 году

  1. Новых проектов коттеджных поселков появится на рынке крайне мало, и это будут совсем небольшие проекты.
  2. Объем проданных участков «без подряда» вырастет на 10-15%. Рост придется на сегменты эконом и премиум. Комфорт прибавит, но меньше — порядка 5-7%.
  3. Объем проданных домов не увеличится. Количественно преобладать на рынке будут по-прежнему дома эконом и суперэконом. Продажа таунхаусов, скорее всего, уменьшится в объеме на 5-7%.
  4. Объемы жилья, самостоятельно построенного покупателями земельных участков, по нашим расчетам увеличатся на 10-15% по сравнению с 2018 г.
  5. Цены на загородную недвижимость продолжат общую тенденцию 2018 года.
  6. Объем традиционного предложения «продажи по акции» снизится на 5- 8%.
  7. Ожидается дальнейшее ужесточение законов и нормативных актов для застройщиков.
  8. Увеличится количество коттеджных поселков с профессиональными управляющими компаниями.

В целом, подход к анализу экономики в секторе загородной недвижимости иной, чем в городской застройке. Его экономику целесообразно оценивать не из расчета проданных штук или квадратных метров, а с точки зрения успешного или неуспешного проекта. Каждый поселок – это проект. Если он полностью построен и реализован в запланированные сроки по запланированной цене, такой проект можно признать успешным.

В этой логике прямо сейчас происходит расслоение рынка, разделение его на успешные и неуспешные проекты. И переход из второй категории в первую все менее вероятен. Неуспешные проект будут стагнировать: цена повышаться не будет, предложения «по акции» будет расти, но продажи продолжат падать. Количество покупателей загородной недвижимости в регионе ограничено, но они всегда есть, этот спрос постоянный. Просто их будут перетягивать на себя поселки с профессиональным архитектурным планированием, богатой инфраструктурой, надежным застройщиком и грамотной управляющей компанией.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Яндекс.Метрика