Договор долевого участия: покупаем первичное жилье



Покупка квартиры с «фундамента» привлекает россиян невысокой стоимостью: примерно на одну треть дешевле, чем построенное жилье с аналогичными параметрами. Заключение сделки сопровождается договором долевого участия (далее – ДДУ). Для многих граждан участие в долевом строительстве является единственной возможностью приобрести комфортабельное жилье, отвечающее современным параметрам, с удобствами и присущими ему достоинствами. Государство регулирует подобные взаимоотношения застройщиков с населением при помощи N214-ФЗ. Но так было не всегда, что порождало много негативных явлений, в частности, потерю денежных средств граждан на этапе строительства их квартир.

Заключение договора

Преимущества новостроек перед вторичным жильем


  1. Стоимость. На этапе котлована она на треть меньше, чем на стадии сдачи в эксплуатацию. Но даже при условии ввода возведенного дома в работу, квартиры в нем все равно стоят дешевле, чем на вторичном рынке.
  2. Банки охотно работают с крупными и проверенными застройщиками. Это выражается в том, что гражданам на покупку первичного жилья они выдают ипотеку.
  3. Юридическая чистота квартиры: у нее не было собственников, поэтому отсутствуют риски обременения, арестов, регистрации в ней других граждан с правом постоянного проживания, двойной перепродажи.
  4. В некоторых проектах жилых домов у будущего покупателя существует возможность выбора подходящей планировки, дизайна.
  5. Многие квартиры сдаются без отделки, что предполагает возможность сделать ремонта по своему выбору и предпочтениям.
  6. Застройщики, возводя современное жилье, учитывают недостатки, накопленные опытом строительства «советского» жилья. В частности, в каждом из домов можно наблюдать грузовой лифт, просторные лестничные пролеты, лоджии и балконы, удобные подъезды, парковки и т.д.
  7. Придомовая территория также имеет значение. Почти везде она благоустроена.
  8. В новостройках монтируют качественные и современные системы гидроизоляции, шумоизоляции.
  9. В ЖК работает охрана.

ход строительства

ДДУ: общая характеристика

ДДУ, как и любой договор, предполагает участие в сделке двух лиц. В этом случае застройщика и гражданина, покупающего жилье. Дольщик, он же гражданин, вкладывается в строительство дома денежными средствами. При возведении дома застройщик обязан передать гражданину квартиру на правах собственности.

Договор регулируется законом. В частности, в нем прописываются существенные условия:

  • предмет;
  • компетенция каждой из сторон;
  • стоимость жилья;
  • ответственность сторон в случае невыполнения обязательств по соглашению;
  • сроки сдачи жилья;
  • технические параметры будущей квартиры.

Строго унифицированной формы соглашения не существует. Необходимо обращаться к опытным риэлторам при заключении ДДУ. Дело в том, что при фиксировании в соглашении определенных положений учитываются конкретные особенности каждой из квартир, возводимых застройщиком на стадии котлована.

ВАЖНО: ДДУ регистрируется в ЕГРН. В настоящее время это юридическое действие является обязательным для сторон. Если ДДУ не отражен в реестре, он считается незаключенным. Соответственно, не имеет правовой силы. Существующий в настоящее время механизм регистрации ДДУ помогает предотвращать мошеннические действия неблагополучных застройщиков и неоднократной продажи одной и той же квартиры.

В результате заключения сделки по купли-продажи у покупателя возникает право собственности со всеми вытекающими из этого правомочия полномочиями: распоряжение, владение, пользование. Но в сделках по покупке недвижимости с котлована все не так просто. Право на обретение права собственности ДДУ гарантирует только с момента его регистрации в ЕГРН. То есть, застройщик, регистрируя договор, берет на себя обязанность по передаче квартиры во владении после постройки дома и введения его в эксплуатацию. Логично, что с момента передачи денег до постройки дома пройдет много времени. И это несет в себе определенные риски для покупателя. Поговорим об это поподробнее.

квартиры-апартаменты

ДДУ: риски

На практике, застройщики пытаются взять с покупателей деньги за объект недвижимости сразу же после подписания договора. Они мотивируют это тем, что они зарегистрируют сразу несколько договоров от покупателей. Так проще застройщику, но не покупателю. Если договор дольщика не зарегистрирован, он не считается заключенным. А это означает, что такое соглашение не сможет стать предметом разбирательства в суде, а также права на возводимую квартиру никому предъявить нереально. На уговоры строителей идти нельзя. Стоит дождаться, пока договор будет надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре, и только потом производить с застройщиком все расчеты.

ВАЖНО: Только зарегистрированное соглашение в ЕГРН может дать гарантию по приобретение жилого помещения, а также в случае развития неблагоприятной ситуации возврата вложенных инвестиции, взыскания неустойки с компании, которая строит дом.

Регистрация ДДУ – это правовое действие, означающее, что:

  • договор, а также все документы застройщика проверены;
  • с документаций на объект возмещения (разрешительной, проектной, правоустанавливающей) проблем не существует;
  • застройщик работает по закону, в частности, соблюдает положения N214-ФЗ.

В результате регистрации на обратной стороне соглашение проставляется штамп, свидетельствующей о проведенной процедуре, подпись, печать уполномоченного лица. Кроме того, каждое соглашение имеет регистрационный номер.

Дольщик может получить информацию о том, действительно ли его договор зарегистрирован.

Сделать это можно разными способами, кому как удобно:

  1. Обращение в Росреестр, МФЦ.
  2. Обращение онлайн через сайт Росреестра.

При обращении по первому способу дольщик лично приходит в территориальное подразделение Росреестра, либо в МФЦ. Пишется специальное заявление, которое имеет типовую форму. Оплачивается государственная пошлина.

С собой дольщик должен принести бумаги:

  • паспорт;
  • оригинал, ксерокс ДДУ.

При получении документов регистратор дает расписку. Срок исполнения услуги – 5 дней. По истечении указанного срока, гражданин имеет право прийти за необходимой ему информацией.

Что касается второго способа, достаточно зайти на официальный веб-ресурс Росреестра. Следуя указаниям системы, гражданин без труда найдет подходящий раздел. Необходимо заполнить поля заявления и отослать его в уполномоченный орган.

Несмотря на то, что регистрация в Росреестре защищает права дольщиков, к сожалению, это мероприятие не может гарантировать населению своевременную сдачу объекта недвижимого имущества. И в этом состоит основной риск приобретения жилья с котлована. Об этом стоит знать.

Если застройщик не может уложиться в заранее оговоренные им сроки, он обязан за 2 месяца до окончания возведения дома сообщить дольщикам об этом обстоятельстве. И не устно, а письменно, надлежащим извещением. Гражданин, получивший неприятную новость в форме такого извещения, имеет право подписать, а также не ратифицировать дополнительное соглашение, указывающее на продление сроков строительства. Естественно, корректировка сроков сдачи для некоторых семей несет и финансовые потери (например, семья ждет сдачи, снимает квартиру). Ей приходится оплачивать хозяевам дополнительные месяцы ожидания строительства дома. Распространенная ситуация, неправда — ли? В этой ситуации покупатель может потребовать компенсации от застройщика. Например, не платить деньги за дополнительный метраж квартиры, если он образуется в результате строительства и последующей сдачи объекта невидимости. Таким образом, покупатель защищает себя, интересы своей семьи, ожидая от застройщика и иных предложений. Не обязательно только этого.

В случае возникшей просрочки застройщик должен выплатить второй стороне неустойку. Все это фиксируется в договоре: 1/300 от ставки рефинансирования. Этот параметр устанавливает ЦБ РФ. Ставка рассчитывается от стоимости договора за каждый день просрочки действующего обязательства.

ВАЖНО: Логично, что неустойка невыгодна застройщикам. Конечно, они стремятся завершить строительство в срок. Но неблагополучные партнеры, не имя возможности этого сделать, отказывают в выплате пени. В этом случае застройщик имеет законное право обратиться в суд за защитой своих интересов. Закон на его стороне.

Для обращения в суд пишется иск, в котором должно быть отражен размер невыплаченной неустойки. Закон предусматривает досудебного, то есть претензионное рассмотрения дела. Простыми славами, это означает, что гражданин перед тем, как пойти в суд, может переговорить с застройщиком путем направления ему претензии. В ней изложить требования. Случается и так, что застройщики, не желая портить свое реноме и репутацию, сложившеюся на рынке, по претензии выплачивают неустойку. В течение одного месяца покупатель может ожидать ответ от застройщика. Если его он так и не получил, то можно идти в суд.

Любой договор должен соответствовать требованиям закона. Статья 431.1 ГК РФ прописывает условия недействительности заключенной между сторонами сделки. А также последствия этого. В этом состоит второй риск покупки недвижимости с фундамента.

ВАЖНО: Ради справедливости стоит отметить, что этот риск не имеет строго индивидуального направления. В предпринимательской деятельности он довольно распространен, тем не менее, в рассматриваемом случае его также нельзя упускать из вида. 

Например, ДДУ был заключен между гражданином и застройщиком, который не имеет право на строительство: у него отсутствует разрешительная документация. Нередкая ситуация: в этом случае необходимо ознакомиться со всеми, без исключения, бумагами застройщика. Только опытный риэлтор, представитель покупателя сможет разобраться в подобных вопросах. Не каждый день каждый из нас покупает квартиру, тем более, на первичном рынке с «котлована».

некачественное строительство

По каким причинам ДДУ может быть признан недействительным?


Наиболее распространенные из них:

  1. Подписание соглашения лицом, которое не имеет на то полномочий, например, по доверенности от застройщика. Внимательно изучаем доверенность, учредительные документы от компании-застройщика, а также объем переданных полномочий тому лицу, которое подписывает с покупателем ДДУ.
  2. Противоречие договору отдельных его положений. Как ни странно, но в некоторых ситуациях это выгодно приобретателю.

Пример: в судебном заседании судья признал недействительным ограничение ответственности компании – застройщика 10% от цены сделки по ДДУ. В результате с застройщика была взыскана сумма, которая в несколько раз превышает ограничение по договору.

Учитывая печальный опыт прошлых лет и огромное число обманутых дольщиков, закон разработал правовую защиту граждан. Это ДДУ, правовой механизм, определяющий права и обязанности сторон. В настоящее время он эффективен и защищает граждан от недобросовестных застройщиков. Тем не менее, некоторые специалисты сходятся во мнении о том, что из-за отсутствия единой, типовой формы такого соглашения, застройщики находят уловки в договоре и прописывают в его текст условия, невыгодные для покупателя, а дающие преимущества для них. С этим существует определенная проблема. Каждый застройщик предлагает свой текст договора, разработанный его юристами. Конечно, нельзя говорить о том, что такое соглашение в корне неверное и невыгодное для покупателя, но мелкие детали человек, не сведущий в праве, может и пропустить. Вот почему участие риэлтора, юриста, знакомых с малейшими нюансами и подводными камнями покупки недвижимости на рынке первичного жилья, необходимо. Это убережет дольщиков от дальнейших неприятностей и проблем.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Также будет интересно:

Стоит ли покупать проблемную квартиру?

Покупка квартиры в ипотеку: основные особенности

Как быстро продать квартиру? Советы риэлторов.

Какую квартиру покупать для сдачи в аренду? Немного об инвестировании

Сохраните у себя:



Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Яндекс.Метрика