Вторичный и первичный рынок жилья: особенности покупки квартиры



Предложений на рынке недвижимости множество. Это касается квартир первичного и вторичного рынка. Порой покупатели теряются в их разнообразии, не могут понять, какое жилье выгоднее. Разобраться в этом поможет риэлтор, специалист, сопровождающий сделку купли-продажи. Обращение к нему при желании приобрести квартиру является насущной необходимостью настоящего времени. Рынок таит в себе много рисков, как при приобретении новой квартиры, так и при покупке вторички.

Первичный рынок жилья


Представлен новыми квартирами, которые реализует государство в виде уполномоченных им органов, компании – застройщики, граждане, по доверенности на продажу жилья. То есть, новая квартира не имеет собственности: это право передается покупателю в процессе сделки.

Апартаменты

Преимущества новых квартир перед вторичным рынком

  1. Стоимость. В основном, в ближайшем Подмосковье можно увидеть массовые застройки в любом из направлений от МКАД. И для покупателей решающее значение приобретает цена. Она значительно ниже, чем на аналогичное жилье вторичного рынка. Это объясняется тем, что при проведении сделки объекта недвижимости еще нет (покупка с котлована). Либо дом построен, но отсутствует разрешение на сдачу в эксплуатацию. Таким образом, получается, что фактически приобретатель первички платит за то, чего еще нет в природе. Застройщик компенсирует это неудобство сниженной стоимостью. Но если дом готов, но не сдан, стоимость жилого объекта выше, приближена к вторичному рынку.
  2. Большой выбор. Предложений много, покупатель имеет возможность рассмотреть различные варианты, как в черте города, так и за его пределами (в непосредственной близости к МКАДу, на удаленности и т.д.)
  3. Выбор объекта первичного рынка проще вторичного. Во многих случаях жилую недвижимость посмотреть невозможно, так как она существует только в документах. Покупатель может посмотреть на схему будущей квартиры, оценить ее месторасположение, выбрать этаж.
  4. Кроме того, потенциальный приобретатель при выборе жилой недвижимости должен оценить для себя, какая из них ему предпочтительна. Застройщик предлагает панельные, монолитные, бетонные и кирпичные дома. Это в первую очередь оговаривается при приобретении.

Монолитные – выше по стоимости, так как создаются по проектам архитекторов. Эти проекты эксклюзивны, квартиры в домах со свободной планировкой. Монолит хорош тем, что обладает повышенной звука и теплоизоляцией. Кроме того, обладает качеством долговечности, если сравнивать его с панелью. В массовой застройке монолит встречается не так часто.

Панельные – типовые дома, планировка квартир задана заранее. Эти дома строятся быстрее монолитных, они дешевле.

Особенности

Рассматривая первичный рынок, потенциальный приобретатель сталкивается с различными рисками, принципиально отличающимися от вторички:

  • долгострой;
  • риски: технологический, маркетинговый;
  • двойные продажи.

ключи от нового дома

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Долгострой – самый распространенный. Застройщик ставит один срок, в реальности сдает квартиру намного позже. Крайний вариант развития негативной ситуации – обман дольщиков. Это возникает в случае, если застройщик не может полностью профинансировать стройку, например, при падении курса национальной валюты. Также распространены ситуации, когда он же не может разрешить возникающие организационные вопросы, например, получение разрешения на ввод дома в работу. Экономическая нестабильность 2008 года подтвердила, что не все застройщики выдержали испытание и многие из них ушли с рынка. В основном, это коснулось небольших компаний. Крупные остались на плаву и до сих пор предлагают варианты застроек.

Технологический риск заключается в том, что при строительстве допускаются недоделки. Они видны сразу. Семья вселяется в квартиру, через определенный период времени начинаются проблемы: некачественная кровля, обнаруживается промерзание стены в холодное время года. Эти ситуации – результат некачественной работы. И от этого не застрахован никто. Обезопасить себя возможно: например, почитать отзывы о застройщике от людей, которые уже въехали в его жилье. Обычно они охотно делятся как проблемами, так и радостными событиями.

Маркетинговый – заключается в том, что человек купил то, чего не ожидал, то есть обманулся в своих надеждах. Основные параметры квартиры застройщик показывает потенциальному покупателю, но мелочи не учитываются. Сюда можно включить плохую звукоизоляцию дома, слабый напор воды, общую площадь квартиры, которая может не совпасть с готовым жильем.

Инфраструктура также играет роль. Например, приобретателю было обещано строительство объектов торговли, здравоохранения, но на деле этого не происходит. Для кого-то социальная инфраструктура не так важна, но для переселения семьей с детьми она имеет значение. В этом вопросе предугадать ничего нельзя. Поэтому стоит опираться на порядочность застройщика в отношении подачи информации о будущем Жилого Комплекса.

Двойные продажи говорят сами за себя. Объект может быть продан нескольким лицам. Ситуация стандартная: обычно она возникает не только в силу злого умысла покупателя, а скорее — по халатности, проявленной со стороны соинвесторов. Каждый из них реализует право требования на один и тот же объект.

Этот риск нейтрализуется при приобретении квартиры по договору долевого участия. Этот документ утвержден №214-ФЗ. Договор подлежит регистрации в государственном реестре. И это исключает двойную продажу.

Вторичный рынок жилья


Это квартиры, имеющие собственника или нескольких. Вторичный рынок представлен многочисленными предложениями, начиная от панельных домов, заканчивая кирпичными. На этом рынке существуют определенные риски в покупке. Обойтись без риэлтора, который проведет сделку, сложно.

квартира вторичка

Условно покупку вторичной квартиры делят на несколько этапов. Основное состоит в том, что все они требуют массу времени от потенциального покупателя, внимательности, а также минимальных юридических знаний.

  1. Поиск подходящего жилья. С этим вопросом человек может справиться самостоятельно. Найти район с развитой инфраструктурой, подходящий дом. Дальше лучше обратиться к риэлтору, чтобы избежать развития негативной ситуации.
  2. Осмотр жилья. На этом этапе обязательно обращаем внимание на документы, предоставленные продавцом.
  3. Проверка продавца. Существует риск, что продавец не является собственником жилого помещения, а значит – не имеет права его реализовывать.
  4. Переговоры. Покупатель, продавец обсуждают вопрос стоимости жилого помещения, сроки проведения сделки, а также иные нюансы.
  5. Заключение договора.
  6. Регистрация сделки в Росреестре.

Что такое иные нюансы проводимой сделки? Например, это решение вопроса о том, когда продавец, а также живущие вместе с ним люди, планируют выписаться из квартиры. Если они проживают в ней, когда освободят помещение, вывезут мебель и иные вещи. Что в квартире продавец сможет оставить?

«Подводные камни» продаж:

  1. Доверенность. Покупка квартиры у человека, продающего ее по доверенности, должна быть тщательно проверена.
  2. Продавец – организация. Это всегда настораживающий покупателя факт.
  3. Материнский капитал. Если жилье приобретено на средства того государственного пособия, то в нем обязательно прописываются доли несовершеннолетних. При продаже такой квартиры, доли детей должны быть оформлены в другом объекте жилой недвижимости, полностью пригодном для проживания. Таким образом, закон защищает права детей.
  4. Социальный статус владельца квартиры. Если человек страдает алкогольной или наркотической зависимостью, он, конечно, может заключить сделку. Но при возникновении вопросов к договору купли-продажи, состояние здоровья этого человека может стать основанием признания недействительной сделки. Важно, что покупатель в этой ситуации почти не защищен законом.
  5. Квартиру продают муж и жена, обладающие равными правами на недвижимость (по долям). В этом случае необходимо согласие одного из них на реализацию объекта. Оно берется у нотариуса.
  6. Обременение: например, квартира может находиться в залоге у банка. Либо в ней может быть прописан человек, не являющейся собственником, но он «передается» вместе с объектом потенциальному покупателю. Ради справедливости скажем, что цена на такие квартиры ниже стандартной стоимости. Если собственник честный и в объявлении, при переговорах сразу же указывает на это обстоятельство.
  7. Перепланировка, совершенная незаконно. Интересно, но если этот факт был проигнорирован покупателем, устранять последствия этого действия придется ему.
  8. Квартира разделена на доли. Отметим, что по закону у дольщиков существует преимущественное право выкупа. Только после отказа от покупки продаваемой доли в квартиры, продавец имеет право выйти на сделку. Если этот факт будет проигнорирован, совладельцев могут подать иск в суд. И главное — судебный орган останется на их стороне, продавец понесет убытки.

соседи заливают квартиру

Таким образом, у вторичного рынка отсутствуют определенные риски, присущие первичке. Зато возникают другие, обусловленные законностью получения объекта недвижимости в свое владение. А также процесса передачи права от собственника к покупателю. Также, не стоит забывать, что право пользования и проживания во вторичке никто не отменял. Речь идет о так называемом обременении на квартиру. Конечно, риски вторички ниже тех, которые присущи первички – например, долгострой. Но вторичному рынку свойственны определенные нюансы, которые отсутствуют у первички, и их больше по количеству.

При покупке вторичной квартиры следует обратить особое внимание на количество собственников. Чем их больше, тем вероятнее возникновение различных проблем, правовых коллизий, связанных с правом собственности на объект, а также пользования им. Риэлторы подскажут, что перепродаваемое неоднократно жилье (в течение трех лет), постоянно меняющее собственников, выступает высокорисковым объектом покупки для приобретателя.

В проводимой сделке по купле-продаже Росреестр регистрирует переход права от бывшего к настоящему собственнику. С 2013 года договор не регистрируют, он обязательно должен быть передан государственному регистратору в составе пакета документов.

Таким образом, регистрационный процесс Росреестра юридически представляет собой только передачу права собственности и внесение новых данных в единую базу. Запись в ЕГРП является прямым, но единственным доказательством существования права собственности человека на определенную квартиру.

А как же свидетельство о собственности? Действительно, у большинства собственников оно присутствует в составе документов на квартиру, иное помещение. Но Росреестр волевым решением заявил, что с лета 2016 года они не будут выдавать населению доказательства прав на объект недвижимости в бумажном варианте. Единственное, что остается на руках у сторон после регистрации перехода права собственности, это сам договор купли-продажи с отметками регистрирующего органа, печатью и штампом. Кроме того, акт приема-передачи объекта недвижимости с подписями сторон, расписка в получении денежных средств, выписка из ЕГРН.

вход в квартиру

У первичного рынка список документа несколько иной:

  • выписка из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие оплату квартиры: справка, выданная застройщиком, расписка дольщика о том, что состоялась переуступка прав;
  • договор: долевого участия, либо уступка права требования.

Сделка на любом из рынков недвижимости: первичном, вторичном требует от потенциальных приобретателей много времени, порой – нервов. Но самое главное – знаний российского законодательства, отдельных нюансов покупки и продажи недвижимости.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич.

Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Также будет интересно:

На что обратить внимание при покупке вторички

Новостройка или вторичка что лучше

Как продать квартиру, если собственники несовершеннолетние дети?

Покупка проблемной квартиры: когда не стоит рисковать

Буду благодарен за like



Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Яндекс.Метрика